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"임대인이 계약서 특약사항을 이유로 월세를 2개월 연체했으니 나가라고 합니다." (상가임대차보호법 제15조 vs 민법 제640조)-경인법무법인
2017-05-20 12:52:55

: 경인법무법인

부동산변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에 민법 제640조에서 정한 계약 해지 규정이 적용되는지 여부, 민법제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 있는지 여부

상가를 얻을 때 계약서에 임대인이 2개월 연체를 했을 경우 계약 해지를 한다는 특약을 넣었는데, 2개월을 연체하게 되었습니다. 제가 영업을 하는 상가는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이고, 상가임대차보호법에는 3개월 연체를 했을 경우에 계약해지를 할 수 있다고  되어있습니다. 또한, 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다고 되어 있으므로 계약서 상 특약은 효력이 없는 거 아닌가요?"

 

민법 vs 상가임대차 보호법 차임연체와 해지에 대한 규정

민법제640조(차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

상가임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 상가임대차보호법 제15조(강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

위에서 보는바와 같이 차임연체와 해지에 대한 민법과 상가임대차보호법 조항은 그 연체 개월수가 2기, 3기로 차이가 있습니다.

 

상가임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었습니다.

상가임대차보호법 적용을 받는 상가건물의 요건:
제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. 
  1. 서울특별시 : 4억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

 

 

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 임대인과 계약서를 작성하면서, 차임연체와 해지에 대하여 '2개월 연체시 계약 해지 할 수 있다'라고 약정하였다면, 어떻게 될까요?이와 관련되어 2014. 7. 24. 선고된 대법원 판결을 소개해 드리려고 합니다.

상가임대차보호법 적용을 받는 A씨는 임대인 B씨와 임대차계약을 체결하며 특약사항에 월세 3기가 아닌 2기 연체시 계약 해지 할 수 있다고 약정하였습니다. 그런데, A씨는 2기를 연체하게 되었고, B씨는 이를 이유로 건물명도 청구소송을 제기하였습니다.

1심 법원은 B씨의 손을 들어 건물을 명도하라고 판결하였습니다.

 

 

[1심, 2심 판결 이유]

임차인은 상가건물 임대차보호법을 이유로 '3기의 차임 연체에 이르지 않는 이상 최장 5년에 이르기까지 임차인의 갱신요구권이 보장되어 있으므로 2기의 차임 연체로 임대차계약을 해지할 수 있다는 민법 제640조는 상가임대차의 경우에는 그 적용이 배제되어야 하고 임차인에 불리한 위 임대차계약 내용도 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 효력이 없다'고 주장한다.

살피건대, 상가건물 임대차보호법이 민법에 비하여 상가건물의 임차인 보다 강력하게 보호하고 있는 점은 인정된다. 그러나, 임대인의 해지권 행사와 임차인의 갱신요구는 그 권리행사의 주체나 목적, 방식을 달리 하는 별개의 제도인 점, 상가건물 임대차보호법은 임대차계약에 관한 민법의 규정을 배제하는 규정을 두고 있지 않은 점 등 상가건물 임대차에 있어 민법 제640조에 따른 해지가 가능하다고 보더라도 그것이 상가건물 임대차보호법의 취지에 반한다거나 입법목적에 어긋난다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 상가건물 임대차에 있어서도 민법 제640조에 따라 임대인은 2기의 차임연체가 있는 경우에는 이를 해지할 수 있다고 봄이 상당하다.

임차인 A씨는 위 판결 내용에 불복하여 상고를 제기하였고, 대법원은 1심, 2심 판결을 종전 그대로 유지하였습니다.

[대법원 판결 이유]

상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.

갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 '임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때'에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지 할 수 있다.

위 대법원 판결에 의하면, 상가임대차보호법 적용을 받는 임차인이라고 하더라도 임대인과의 임대차계약시 차임 2기 연체의 경우 계약을 해지할 수 있다고 특약하였다면, 차임 2기 연체를 이유로 한 임대인의 건물 명도 청구에 응해야 하므로, 임대차계약을 체결할 때에는 계약 내용을 꼼꼼하고 신중하게 검토하여야 합니다.

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