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상가임대차보호법 갱신 요구권 10년 보호 나도 소급 적용되나?
2019-09-06 17:12:44

안녕하세요. 경인법무법인입니다.

오늘은 논쟁이 많은 상가임대차보호법 갱신 요구권 10년 개정안이 어디까지 적용되는지 살펴보겠습니다. 

 



상가임대차보호법 갱신 요구권이 5년이었다가, 10년으로 개정되었죠.

이 법의 시행일은 2018. 10. 16. 입니다.

 

상가건물 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 경우 최초의 임대차 기간을 포함하여 5년을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되어 왔습니다. 이에 상가건물 임대차보호법이 개정되었는데요, 개정된 법령은 아래와 같습니다. 

 

★ 경인법무법인

[상가임대차보호법]

제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

부칙

제2조(계약 갱신 요구 기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

 

 

이 법령을 두고, 2018. 10. 16. 이전에 임대차계약을 체결한 임차인도 10년의 갱신 요구권이 있다, 없다에 대해 의견이 분분해왔고,

지금도 잘 못 알고 계신 분들이 많습니다.

 

이에 따라 법무부는 종전 임차인의 경우 어떠한 경우에 10년의 갱신 요구권이 있는지 설명자료를 배포하였습니다.



 

 

 

 

 

 



00언론에서 '계약 갱신 요구 기간 확대가 기존 계약에는 소급 적용되지 않는다"라는 취지로 보도하면서 더욱더 논란이 지속되었습니다.

 

법무부 설명자료에 의하면,

개정법률 부칙 제2조는 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다'라고 명시하고 있으므로, 기존 임대차 계약의 경우라도

① 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있는 경우, 임차인이 계약 갱신을 요구하여 계약을 갱신함으로써 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차 기간을 포함하여 10년의 기간 동안의 임대 기간을 보장받게 됩니다.

② 다만, 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우(체결된 전체 임대차 기간이 최초 임대차 기간을 포함하여 5년이 넘는 경우 등), 임대인과 임차인의 합의로 계약 갱신을 하지 않는 한 개정법률의 적용을 받지 않게 됩니다. 

 

 

예시를 보면 더욱 이해가 쉬울 것 같습니다.

 

① 임대 기간 2년의 임대차 계약을 체결하여 임대 기간이 진행 중인 임차인: 계약 갱신 요구를 통해 개정 법률 적용 가능

② 최초 임대 기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후, 1회 갱신하여 4년째 임대 기간이 진행 중인 임차인: 개정 법률 적용 가능

③ 최초 임대 기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후, 2회 갱신하여 6년째 임대 기간이 진행 중인 임차인: 임대인과 임차인의 합의로 계약 갱신을 하지 않는 한 개정 법률 적용 불가

④ 임대 기간 5년의 임대차 계약을 체결하여 임대 기간이 진행 중인 임차인: 개정 법률 적용 불가