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[민사·형사·행정] [배당이의] 소액임차인, 전세보증금, 우선변제권 승소 판결 경인법무법인
조회수:4383
2016-07-09 20:48:12

 

: 경인법무법인

변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

 

오늘은 저희 경인 법무법인에서 전세임차인, 소액임차인, 우선변제권 임차인에 대한 배당이의 승소 판결에 대해 살펴보겠습니다.

보통, 근저당권이 설정된 주택에 대하여 임차인은 주택임대차 보호법상 최우선변제금을

보호받으니 안전하다고 하는 이야기를 믿고

임대차계약을 체결하는 경우가 많은데, 그렇지 않습니다.

집주인이 채무초과 상태인 줄 알면서 시세보다 저렴한 금액으로 임대차계약을 체결했다면

이는 사해행위에 해당해 소액보증금에 대해서도 최우선변제권을 인정받지 못한다는

대법원 판결이 나왔습니다.

사해행위로 인정되거나, 가장임차인으로 보여질 여지가 있는 경우 소액임차인이라고 할지라도 최우선변제를 받지 못할 수도 있습니다.

 

근저당설정자인 은행으로부터 배당이의 청구 소장을 받고 부랴부랴

경인법무법인에 찾아오신 의뢰인분 또한 위와 같은 상황이었습니다.

 원고는 2010. 6.경 000 소유의 건물을 담보로 제공받고 1억원을 대출해 준 다음 000 소유의 건물에 대하여 채권자를 원고로 하여 근저당권을 설정하였습니다. ​

대출 당시 000외 다른 임차인이 거주하고 있지 않았습니다.

피고는 위 대출일자 보다

한달 뒤인 2010. 7.경 000와 임대보증금 2,300만원,

임대기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결한 뒤 전입신고 및 확정일자를 받아 소액임차인으로서의 대항력을 갖추었습니다. 

그런데 000은 원고에게 이자를 납부하지 않아 기한의 이익을 상실하였고,

원고는 000건물에 대한 임의경매를 신청하여 경매가 진행되었습니다.

 

이 경매에서 이 사건 건물은 7,100만원에 낙찰이 되었고, 이후 배당기일에서

소액임차인으로서 최우선변제를 요구한 피고에게 2,000만원, 원고에게 4,600만원이 각 배당되었습니다.

 

피고는 배당기일에 출석하여 배당금을 받고자 하였으나,

근저당권설정자인 원고의 배당이의 신청을 통해 배당을 받지 못하고 돌아와야만 했습니다.

 

 피고는 뒤통수를 맞은것 같아 너무 억울하여 중개업소를 찾아가서 따지려고 하였더니 집주인 000 및 중개업소 모두 연락두절 되었고,

전세보증금 2,000만원이 전재산인 피고는 길거리에 나갈수도 없고 막막하고 억울한 심정이었습니다. 

 

  얼마 후 피고는 원고로부터 배당이의 소장을 받게 되었습니다.

 

원고는 1) '대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결에 의하면 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용, 수익하려는 것에 잇는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다,

피고는 실제로 000의 주택에 거주한 임차인이 아닌 가장임차인이다.

 

 

2) '채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주택임대차보호법 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 되고(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결), 주택임대차보호법 제8조의 요건을 갖춘 임차인에 대하여는 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 관하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관하여 통장적인 거래 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이나, 그렇다고 하여 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니고, 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단해야 한다(대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다20222판결 참조),

 

 

피고는 임대인의 채무초과상태를 알고 있었으므로 이는 원고에 대한 사해행위에

해당되고 피고는 악의의 수익자이다.라는 주장을 하였습니다.

 

 

민사전문변호사 경인법무법인은, 

 1. 피고가 실제로 거주하고 있었다는 사실을 증명할 증거자료(택배 영수증, 각종 고지서)를 제출하여

피고가 가장임차인이 아닌 진정한 임차인이라는 점을 입증하였고,

  

2. 피고는 공인중개사를 통해 000와 임대차계약을 체결하였고,

이때 부동산등기부등본 상 거래가액 1억 7,500만원인 사실을 확인하였다,

3. 이에 피고는 부동산 거래가액 1억 7,500만원에서 대출액 1억원 정도를 공제하더라도

피고의 보증금 2,300만원은 보전 받을 수 있을 것이라 생각하여

집주인이 무자력상태라고는 생각하지 않았다,

 

4. 이 사건 건물이 빌라여서 시세를 입증하기 쉽지 않았는데,

당시 이 사건 건물이 위치한 지역내의 이사건 건물과 면적이 비슷한 건물의 시세를 제출하여

피고의 임대차계약이 사해행위가 아니고

피고가 악의의 수익자가 아니라는 사실을 입증하였습니다.

 

 

 

★민사전문변호사 경인법무법인은 소액임차인인 피고가 정당한 임차인으로서

임대차보증금 2,000만원을 배당받는다는 화해권고 결정을 이끌어 냈습니다.

 

 

 

인천지방법원은

'변론 과정에서 드러난 사정들, 특히 임대차 계약 당시 임대인 000의 무자력 여부 및

그와 관련된 시가감정의 문제 등을 종합할 때 현 단계에서

이 사건 소송을 원만하고도 조속히 종결함으로써

소송의 장기화에 따른 불필요한 정신적, 경제적 비용의 추가적인 지출을 막고자 아래와 같이 결정한다,

원고와 피고는 기 작성된 배당표대로 배당을 받기로 하고,

원고는 이 사건 청구를 포기하기로 한다'는 화해권고결정을 하였습니다.

 

 

 

 

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