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[민사·형사·행정] 임대인의 특약 위반- 약정해제권의 행사로 보증금 반환, 손해배상 승소사례 : 임대인이 계약 내용을 이행하지 않을 경우 - 경인법무법인
조회수:6427
2016-09-08 22:53:09

: 민사전문변호사 경인법무법인

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안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

 

오늘은 저희 경인 법무법인에서 임대인의 특약 의무 불이행을 이유로 보증금반환청구, 손해배상청구를 한 임차인의 승소사례에 대해 살펴보겠습니다.

 

원고는 피고와 2015. 7.경 피고 소유 아파트에 대해 전세보증금 2억 1,000만원의 전세계약을 체결 하였습니다. 이 계약서 7조에는 '임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'고 기재되어 있었고, 특약사항 란에는 '등기부 등본상 대출 원금 2억 5,300만원 설정되어 있으나, 원고가 잔금을 지급함과 동시에 1억 상환을 하고 감액등기를 한다'고 기재되어 있었습니다.

 

원고는 피고 소유 부동산에 많은 금액이 근저당으로 설정되어 있어, 혹시 아파트가 경매로 넘어갈 경우 원고의 전세보증금을 회수하는데 위험이 따를 수 있기 때문에 위 특약사항을 피고가 이행하는 것이 중요하였습니다. 그런데, 피고는 원고가 잔금 지급을 완료하였음에도 돈이 없다는 이유로 대출금 1억원 중 7,800만원만 변제하고 나머지는 상환을 미루고, 감액등기 또한 계속해 미뤄왔습니다.

 

이에 민사전문변호사 경인법무법인은,

피고의 특약사항 의무 위반을 이유로 계약해제통지 및 보증금 반환, 이로 인한 원고의 손해배상을 청구하였습니다.

 

그러자, 피고는 민법제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 주된 채무여야 하고 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니하는 경우에는 계약을 해제할 수 없는데 주택임대차계약에서 부동산에 설정된 근저당권부 채무를 일부 상환하고 감액등기를 하기로 하는 약정은 부수적 채무에 불과하므로 원고는 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해제할 수 없고, 위반사항도 일부에 지나지 않으므로 원고의 계약해제 의사표시는 효력이 없다는 대응을 하였습니다.

 

★ 민사변호사 경인법무법인

[임대계약서 상 특약 불이행으로 임대차계약을 해제할 수 있는지 여부]
 
계약으로부터 발생하는 부수적 채무의 불이행을 원인으로 하여 계약을 해제할 수 있는 것은 그 불이행으로 인하여 채권자가 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 또는 특별한 약정이 있는 경우에 한정된다고 볼 것이다. 또한 계약으로부터 발생하는 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용, 목적, 불이행의 결과 등의 여러사정을 고려하여야 할 것이다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다102301 판결 등 참조).

 

★ 민사변호사 경인법무법인

[손해배상의 예정]
 
손해배상액의 예정은 채무불이행사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있다.
(대법원 1975. 3. 25. 선고 74다296 판결 등 참조)
 
민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있고, 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액 할 수 있다.
 
​민사전문변호사 경인법무법인은,
'부수적 채무의 불이행이 있더라도 특별한 약정이 있는 경우 이를 이유로 계약해제를 할 수 있는데 이 사건 임대차계약에 의하면 이 사건 임대차게약에서 정한 채무를 불이행 하는 경우 쌍방은 이 사건 임대차계약을 해제 할 수 있다고 약정하였고, 원고는 법정해제권이 아닌 이 사건 임대차계약에서 정한 약정해제권을 행사한 것이므로 원고가 해제권의 발생 사유로 삼은 피고의 채무불이행이 부수적 채무인지 여부는 원고의 해제권 행사 여부에 영향을 미치지 아니한다. 또한, 원고가 임대차보증금채권을 담보하기 위하여 잔금으로 근저당권부 채무 원금 중 상환금액을 명시적으로 밝힌 점 등을 보면 채권최고액을 감액할 의무가 부수적 의무에 불과하다고 보기 어렵다.'는 주장을 하였습니다.
 

 

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[판결문] 

 

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원고의 전세계약 기간 만료가 1년 이상 남아있는 상황이었음에도 불구하고, 피고의 특약불이행(근저당권 채무 상환 불이행)을 이유로 원고는 전세계약을 해제하였으며, 피고로부터 손해배상금 420만원도 지급받게 되었습니다. 보통, 임대차계약을 체결할 때 특약사항으로 근저당권채무의 상환을 명시적으로 기재하는 경우가 많은데, 임대인이 이를 위반한다면 임차인으로서는 보증금을 지키기 어려운 상황이 발생할 수 있으므로, 계약서에 위 내용에 대해 구체적이고 면밀하게 기재할 필요성이 있습니다. 또한, 임대인이 이행을 하지 않는다면 임차인은 임대인에게 강력히 항의를 하고, 특약사항을 이행할 것을 수차례 촉구하여야 보증금을 반환받고, 손해배상금을 지급받을 수 있습니다.

 

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