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[민사·형사·행정] 권리금 보호법 제정 이후 권리금 소송 사례, 권리금 소송 진행 경과 - 민사전문변호사 경인법무법인
조회수:4407
2016-11-19 18:22:19

: 경인법무법인

민사전문변호사 무료법률상담

 
 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

 

원고는 2011.경 피고 소유 건물을 임차하며 권리금과 보증금을 지불하여 영업장을 운영해 왔습니다. 그러던 중 2015. 8.경 ​이사를 가야하는 상황을 맞게 되었습니다. 원고는 건물주인 피고에게 원고가 권리금을 원만하게 받을 수 있도록 협조를 구하였으나, 피고는 이러한 저러한 이유를 대고 원고에게 '사업자말소증명원, 임차포기각서'를 교부하라며 원고의 권리금 회수 기회를 방해하였습니다.

 이에 원고는 새로 영업을 한다는 신규임차인까지 주선하여 피고의 동의를 구했으나, 피고가 거부하여 계약이 파기되기도 하였습니다. 피고는 신규임차인의 조건으로 무리한 요구를 하고, 월세까지 고액으로 요구하였습니다. 이에 원고는 소송을 제기하게 되었습니다.

우선, 원고는 이사 후 부당한 임차 지급을 피하기 위하여

1) 사업장 이전신고를 하고,

2) 원상회복 및 인도완료에 대한 증거를 남겨두었습니다.

이후, 피고에게 내용증명으로 원상회복 및 인도완료를 통보하며 ​보증금 반환을 요청하였습니다. 그러나, 피고는 계속해 '사업자말소증명원, 임차포기각서'를 요구하며 보증금반환을 해주지 않고 거부하였습니다.

 경인법무법인은 새롭게 제정된 권리금 보호법을 근거로 피고를 상대로 권리금, 보증금 반환 소송을 진행하게 되었습니다. ​

★ 민사전문변호사 경인법무법인

[상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)] 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

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[경인법무법인의 주장-2015. 5. 13. 시행된 권리금 회수기회 보호 규정의 입법취지]

2015. 5. 13. 상가건물 임대차보호법 상 권리금에 대한 조문인  상가건물 임대차보호법 제10조의3 내지 제10조의8의 입법취지는 다음과 같습니다.

상가 임대차의 경우에는 임대인의 재산적 가치와는 별개로 임차인의 영업활동의 결과로 영업적 가치가 형성되고, 임차인들은 그 영업적 가치를 권리금 거래를 통해 회수하여 왔습니다. 현재 권리금 있는 임대차는 55%에 달하고, 임차인 85%가 향후 권리금을 받고 나가겠다고 응답(2013년. 소상공인진흥공단 실태조사)하고 있는 등 권리금은 엄연히 실체가 있음에도, 法의 사각지대에 놓여 있어, 약자인 임차인이 피해를 보고 권리금을 둘러싼 사회적 갈등과 분쟁이 일어나고 있습니다.

권리금은 건물의 시설·입지·고객 등 유무형의 이익과 관련하여 주고받는 금전적 대가로서, 소위 ‘권리금 폭탄 돌리기’로 표현되는 권리금 침해는 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않는 경우에 발생합니다.

권리금 회수기회를 갖지 못한 임차인은 영업을 폐지하고, 새로운 영업의 시작을 위해 시설비와 권리금 등을 재투자해야 하고, 기존 매출을 회복하기까지 상당한 기간 영업 손실을 감당해야 합니다. 반면, 임대인은 새로운 임차인에게 권리금을 받거나, 임차인의 영업 가치를 이용(차임 인상, 임대인 직접 운영)할 수 있게 됩니다.

이에 임차인이 이룩한 영업 가치를 정당한 대가 없이 임대인이 침해하는 것, , 임차인의 부당한 권리금 회수기회 침해를 방지하기 위해 권리금 보호 규정이 신설되게 되었습니다.

원고는 최초 이 사건 부동산을 임차할 때 소외 000에게 000만원의 권리금을 지급하였고, 이 사건 부동산을 피고에게 인도한 2015. 10. 00. 까지(사업장 이전신고, 원상회복, 명도완료) 밤·낮 없이 일을 하였습니다. 이러한 원고의 영업활동 결과로 형성된 가치, 권리금 1억 원을 피고의 방해 행위로 인해 신규임차인으로부터 지급받지 못하게 되었습니다.

피고는 임차인인 원고가 주선한 신규임차인을 거절하고, 현실적으로 불가능한 조건을 내세움으로써  현재 임차인으로 들어온 000로부터 받은 권리금 000만원을 자신의 이익으로 취하였습니다.

거꾸로, 임대인의 입장인 피고와 같이 신규임차인의 조건으로 현실 불가능한 조건을 내세우고 임차인이 주선한 신규임차인을 거절한다면 임대인인 피고는 신규임차인으로부터 권리금을 받아 이익으로 취할 수 있다는 결과에 이르게 됩니다.

원고와 같은 임차인의 피해를 막고자 권리금 보호에 관한 규정이 신설되었고, 원고는 피고가 규정상 금지된 방해 행위를 하여 이 사건 소를 제기하였는바, 피고로부터 원고가 신규임차인으로부터 지급받을 수 있었던 권리금을 손해배상으로 지급받을 수 있다는 것이 권리금 보호법의 입법취지에 부합한다 할 것입니다.

★ 민사전문변호사 경인법무법인

[원고의 소장] 
 
 

경인법무법인은 원고의 보증금 5,000만원과 권리금 손해배상액으로 1억원을 산정하여 1억 5,000만원을 청구하였고, 원고와 피고의 권리금 분쟁 소송은 현재까지 1년가까이 치열하게 계속되고 있습니다. 그러던 중 원고는 우선 보증금으로 지급했던 5,000만원은 반환을 받았습니다. 소송 중 피고가 신규임차인과 계약을 체결하여 권리금으로 5,000만원을 수령한 사실을 확인하였고, 원고와 피고는 이 사건 권리금 기준을 5,000만원으로 정하였습니다.

법원은, 피고가 원고에게 보증금 5,000만원, 권리금 1,300만원 총 6,300만원을 지급하라는 강제조정을 하였고, 이에 대해 이의신청을 하여 현재 변론이 재개된 상황입니다.​

 
★ 민사전문변호사 경인법무법인
[강제조정결정] 

 

 

★ 민사전문변호사 경인법무법인



위 원고와 피고와 같은 분쟁 때문에 권리금보호법이 제정되었습니다.

그러나, 현재까지 관련 판례는 거의 찾아볼 수 없고,

보호법에 명시된 방해행위가 과연 어디까지가 방해행위인지,

손해배상으로 청구할 권리금의 액수는 어디에 기준을 둬야 하는 것인지 명확하지 않아 분쟁의 소지가 많습니다.

관련법이 제정되었지만, 앞으로 해결해나가고 정리해나갈 문제가 많습니다.

 

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이승희 사무장 직통 전화번호 :

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