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[민사·형사·행정] 상가건물의 경매로 인한 임차인의 1억 300만원 손해배상 청구에 대한 임대인의 1심, 2심 전부 승소 사례 - 민사변호사 경인법무법인
조회수:4052
2017-04-11 10:11:05

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다. 

오늘은 저희 경인 법무법인에서 상가건물을 임차한 임차인이 '임차한 상가건물의 경매로 인한 손해를 입었다'는 이유로 임대인에게 권리금 4,800만원, 영업손실금 3,000만원, 임차보증금 2,500만원 총 1억 300만원의 손해배상 청구를 하였으나, 임대인이 전부 승소한 사례를 살펴보겠습니다.​

피고는 배우자와 1/2 지분씩 공유하고 있는 상가건물을 원고에게 임대하였습니다. 그러던 중 원고는 제3자에게 임차한 건물을 권리금 4,800만원에 양도하는 계약을 체결하였고, 피고는 이에 동의하여 제3자와 새로이 임대차계약을 체결하였습니다.​ 그러던 중 피고는 배우자와 이혼소송을 하게 되었고, 이 과정에서 근저당권자인 은행의 대출연장 거부에 따라 상가건물이 경매로 넘어가게 되었습니다.

원고는 ​'피고가 배우자와 이혼 소송을 진행하면서 고의로 은행의 대출연장을 거부하여 상가건물에 경매절차가 개시되도록 방치함으로써, 임대인으로서 임대목적물에 대한 정상적인 상태를 유지할 의무를 위반하였다. 원고는 그로 인하여 제3자와의 계약파기로 인한 권리금 상실액 4,800만원, 고객 이탈로 인한 영업손실금 3,000만원, 임차보증금 2,500만원 합계 1억 300만원의 손실을 입었다'며 이를 피고에게 청구하는 손해배상(기) 소송을 제기하였습니다.

민사변호사 경인법무법인은, ​임대인인 피고를 대리해 사건을 맡아 진행하게 되었습니다.

원고의 손해배상 주장에 대하여,

'피고가 원고의 요청에 따라 제3자와 새로이 임대차계약을 체결하였고, 원고와 제3자 사이의 권리금 약정을 알고 있었다고 하더라도, 그러한 사정만으로 피고가 제3자와의 임대차계약을 유지하여 원고의 권리금 상당 이익을 보장하여 줄 의무가 있다고 보기 어렵다,피고가 원고의 재산이나 권리를 침해하려는 의도로 피담보채무 연체 및 경매절차 개시를 유발하였다거나 제3자와의 임대차계약을 해지하였다고 인정할 증거도 없다, 따라서 피고의 채무불이행 또는 불법행위를 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

또한, ​원고는 제3자와 새로이 임대차계약을 체결하는 과정에서 제3자로부터 임차보증금 2,500만원을 회수하였고, 피고는 제3자로부터 임차보증금 2,500만원을 지급받았다가 다시 2,500만원 전부를 반환하여 피고가 원고에게 반환하여야 할 임차보증금은 존재하지 아니한다.

설사, 피고와 제3자간의 임대차계약 해지에 따라 원고와 피고 사이에 임대차계약이 부활하거나 새로이 임대차계약이 체결되었고, 피고의 제3자에 대한 임차보증금 반환으로 원고에게 대항할 수 없다고 하더라도, 원고의 연체임료를 임차보증금 2,500만원에서 공제하면 피고가 원고에게 지급하여야 할 임차보증금은 남아 있지 않다'는 주장으로 대응을 하였습니다.

법원은, 경인법무법인의 위 주장을 받아들여 피고 전부 승소 판결을 하였습니다.

그런데, 원고는 이에 불복하여 항소를 제기하였고, 항소심이 다시 진행되었지만 원고의 청구가 기각되어 피고가 1심, 2심 모두 전부승소하였습니다.

★ 민사변호사 경인법무법인

[관련 판례-임대인의 권리금 반환의무 여부] 

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있다. 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이다. 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조).
 
임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 인도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결 참조).
 
 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없는 것이지만, 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 그 임대차 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용,수익하게 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이다(개법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결 등 참조).
 

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[1심 판결문]

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[피고의 답변서, 2심 판결문]


 

★ 민사변호사 경인법무법인

1억 300만원의 손해배상 청구를 당한 피고는 1심에 이어 2심 또한 전부승소하였고, 오히려 원고로부터 소송비용을 지급받게 되었습니다.  

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