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[민사·형사·행정] 공사대금 받는 법, 임대차보증금 압류가 들어오기 전에 채무자가 임대차계약서상 명의를 자신의 처로 변경하였다면? - 경인법무법인
조회수:12653
2017-06-24 17:00:27

경인법무법인

변호사 무료법률상담

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다. 

오늘은 5억원의 공사대금을 받아야 하는 채권자가 채무자의 임대차보증금에 채권압류 및 추심명령 신청을 한 사례와, 보증금 압류 결정이 되기 전에 채무자가 임대차계약서상 명의를 처로 변경한 경우 대법원 판결을 살펴보겠습니다.

 

채무자의 임대차보증금 반환채권 압류 및 추심

 

채권자는 채무자에게 5억원의 공사대금 채권이 있었습니다. 이에 시효 도과로 소멸하는 것을 방지하고자 판결문을 받았으며, 이 판결문으로 민사집행법 제229조에 따라 채무자의 재산에 채권 압류 및 추심이 진행되었습니다. 채무자의 여러 재산에 압류가 진행되었는데, 오늘은 채무자의 임대차보증금 반환 채권 압류 사례를 소개해 드리려고 합니다.

[민사집행법]
제229조(금전채권의 현금화방법)
① 압류한 금전채권에 대하여 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있다.
② 추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차없이 압류채권을 추심할 수 있다.
③ 전부명령이 있는 때에는 압류된 채권은 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전된다.
④ 추심명령에 대하여는 제227조 제2항 및 제3항의 규정을, 전부명령에 대하여는 제227조 제2항의 규정을 각각 준용한다.
⑤ 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 그 금전채권에 관하여 다른 채권자가 압류,가압류 또는 배당요구를 한 경우에는 전부명령은 효력을 가지지 아니한다.
⑥ 제1항의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
⑦ 전부명령은 확정되어야 효력을 가진다.
⑧ 전부명령이 있은 뒤에 제49조 제2호 또는 제4호의 서류를 제출한 것을 이유로 전부명령에 대한 즉시항고가 제기된 경우에는 항고법원은 다른 이유로 전부명령을 취소하는 경우를 제외하고는 항고에 관한 재판을 정지하여야 한다.

제236조(추심의 신고)
① 채권자는 추심한 채권액을 법원에 신고하여야 한다.
② 제1항의 신고전에 다른 압류,가압류 또는 배당요구가 있었을 때에는 채권자는 추심한 금액을 바로 공탁하고 그 사유를 신고하여야 한다.

 

★ 민사변호사 경인법무법인

[채권압류 및 추심명령신청서]


 
 
채무자에게 금원을 변제받아야 하는 원인증서(공정증서, 판결정본, 지급명령정본)가 있다면 집행문을 부여받아 위와 같은 채권압류 및 추심명령신청서를 작성해 법원에 제출해야 합니다. 이때 채권자(돈을 받아야 하는 사람), 채무자(돈을 갚아야 하는 사람), 제3채무자(채무자와 임대차계약을 체결한 부동산 소유자)에 대한 정보를 정확히 기재해야 하며, 채권압류 및 추심명령신청서 상에 첨부해야 하는 별지목록은 채권자가 압류하고자 하는 채권 종류에 따라 그 내용을 기재해야 합니다.

채무자의 임대차보증금 채권을 압류하는 경우, 압류가 금지된 '주택임대차보호법' 제8조, 같은법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액에 해당하는 경우에는 이를 제외한 나머지 금액]'을 꼭 기재해야 합니다.

채권압류 및 추심명령 신청서에는 인지 4,000원과 당사자수*2회분의 송달료 납부 영수증을 첨부해야 합니다.

[송달료, 인지 온라인 납부방법]
http://blog.naver.com/ruddlsqncjs1/220615029989
 

★ 민사변호사 경인법무법인

[채권압류 및 추심명령 결정문]
 
 
신청서를 접수하고 나면, 얼마 후 위와 같은 결정문이 채권자에게 송달되며, 같은 결정문이 제3채무자에게 됨과 동시에 효력이 발생하게 됩니다. 보통 위와 같은 결정문을 송달받은 제3채무자는 채무자에게 해당 내용에 대해 항의를 하거나, 채권자에게 해방공탁을 하기도 합니다.

한편, 채권압류 및 추심명령을 신청할 때에는 진술최고서를 첨부하는데, 압류의 경합이 있는지, 압류된 금원이 얼마인지 등에 관해 제3채무자에게 진술해달라는 내용입니다. 제3채무자의 진술최고서가 도착하면 채권자로서는 더욱 명확한 정보를 알 수 있으므로 채권압류 및 추심명령신청서를 접수할 때 함께 접수합니다.
 

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[진술최고서]
 
채무자로부터 5억원의 공사대금을 추심하기 위해 채권자는 채무자의 임대차보증금반환채권에 압류 및 추심명령 신청을 하여 결정문이 채무자와 임대차계약을 체결한 제3채무자(부동산소유자)에게 원만히 송달되었습니다. 

만일, 임대차계약서상 명의자가 채무자인 것을 확인한 후 채권압류 및 추심명령신청을 하여 결정을 받았는데, 중간에 채무자가 임대차계약서상 명의자를 자신의 처로 변경하였다면 어떻게 될까요? 이와 관련한 대법원 판례를 소개해 드리려고 합니다.
 
 
임대차보증금 압류 전에 계약상 명의를 자신의 처로 변경한 경우 대법원 판례
-대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 추심금 등 판결-
 
[사건 사실관계]
A: 채무자, B: 채무자의 처, C: 집주인, D: A에게 돈을 받아야 하는 사람

1) 2010. 1. 9. A는 집주인인 C와 임대차보증금 1억 8,000만원, 월차임 200만원, 임대차기간 2010. 1. 29.부터 2012. 1. 28.까지로 하는 임대차계약을 체결

2) 2011. 5. 20. B는 집주인인 C와 임대차보증금 1억 5,000만원, 월차임 220만원, 임대차기간 2011. 5. 25.부터 2012. 1. 28.까지로 하는 임대차계약 체결(B는 이후에도 계속 A와 함께 거주)

3) 2011. 5. 23. 집주인 C는 임대차보증금 차액 3,000만원을 B에게 입금 및 영수증 교부 받음

4) 2011. 7. 20. D는 A를 채무자로, C를 제3채무자로 하여 임대차보증금 반환채권에 관한 채권가압류 결정을 받았고, 2011. 7. 27. C에게 가압류 결정문이 송달됨

임대차계약상 명의자가 처로 변경되었으므로, 이 가압류가 효력이 없다는 A의 주장에 대해 원심은 'D의 채권가압류는 이미 존재하지 않는 채권에 대한 것으로서 그 효력이 없다'고 판시하였으나, 대법원은 이를 파기하였습니다.


[대법원의 판결]

'임대차보증금 반환채권을 양도하는 경우에 확정일자 있는 증서로 이를 채무자에게 통지하거나 채무자가 확정일자 있는 증서로 이를 승낙하지 아니한 이상 양도로써 채무자 이외의 제3자에게 대항할 수 없으며(민법 제450조), 이러한 법리는 임대차계약상의 지위를 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하는 경우에 권리의무의 내용을 이루고 있는 임대차보증금 반환채권의 양도 부분에 관하여도 마찬가지로 적용된다. 따라서 위 경우에 기존 임차인과 새로운 임차인 및 임대인 사이에 임대차계약상의 지위 양도 등 권리의무의 포괄적 양도에 관한 계약이 확정일자 있는 증서에 의하여 체결되거나, 임대차보증금 반환채권의 양도에 대한 통지,승낙이 확정일자 있는 증서에 의하여 이루어지는 등의 절차를 거치지 아니하는 한, 기존의 임대차계약에 따른 임대차보증금 반환채권에 대하여 채권가압류명령, 채권압류 및 추심명령 등을 받은 채권자 등 임대차보증금 반환채권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상의 지위를 취득한 제3자에 대하여는 임대차계약상의 지위 양도 등 권리의무의 포괄적 양도에 포함된 임대차보증금 반환채권의 양도로써 대항할 수 없다.

민법제450조 제2항이 정하는 지명채권 양도의 제3자에 대한 대항요건은 양도된 채권이 존속하는 동안에 채권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상의 지위를 취득한 제3자가 있는 경우에 적용되므로, 임대차보증금 반환채권이 양도되거나 임대차보증금 반환채권에 대하여 채권가압류명령, 채권압류 및 추심명령 등(이하 '채권가압류명령 등'이라 한다)이 이루어지기에 앞서 임대차계약의 종료 등을 원인으로 한 변제, 상계, 정산합의 등에 의하여 임대차보증금 반환채권이 이미 소멸하였다면, 채권 양도나 채권가압류명령 등은 모두 존재하지 아니하는 채권에 대한 것으로서 효력이 없고, 대항요건의 문제는 발생할 여지가 없다.

임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차 계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유,사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석, 판단하여야 한다.

[결 론]

따라서 A가 주택을 임차하기로 하는 임대차계약을 체결한 후 임대차계약 기간 중 처인 B가 집주인인 C와 임대차보증금과 월차임을 달리하는 임대차계약서를 작성하였는데, 제반 사정에 비추어 A는 기존 임대차계약상의 임차인 지위를 B에게 양도하는 등 기존 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하고 이와 아울로 기존 임대차보증금 반환채권을 양도하면서 B의 명의로 C와 임대차계약서를 작성한 것으로 보이므로, 기존 임대차보증금 반환채권에 관한 채권가압류결정에 앞서 C가 반환한 임대차보증금 차액의 범위 내에서는 기존 임대차보증금 반환채권이 소멸되었으나, 나머지 기존 임대차보증금 반환채권에 관하여는 채권가압류결정에 앞서 확정일자 있는 증서에 의하여 임대차계약서가 작성되거나 기존 임대차보증금 반환채권의 양도에 대한 통지,승낙이 있었다는 사정이 없는 한 D에 대하여 기존 임대차보증금 반환채권의 양도사실을 가지고 대항할 수 없다.

즉, 1억 5,000만원에 대한 D의 가압류는 효력이 있다.

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