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[민사·형사·행정] '공동임대인 일부 해지해도 계약은 불변!!' - 민사변호사 경인법무법인
조회수:4979
2017-07-16 18:37:12

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 임대차계약을 해지할 때 공동임대인 중 일부만 해지의 의사표시를 했다면 임대차계약의 효력이 어떻게 되는지 판례를 통해 알아보겠습니다.

 

사건 사실관계

경기도의 한 주상복합건물 000호의 공동지분권자인 66명은 2011. 피고 B와 월 수익금의 85%를 차임으로 하는 임대차계약을 체결했습니다. 이후 피고 B는 피고 C와 2013. 4.부터 2018. 4.까지 보증금 3,000만원에 월 차임 740만원을 받기로 하는 전대차 계약을 맺었습니다. 그런데 이후 차임이 연체되자 위 공동지분권자 가운데 일부인 원고 A는 2014. 12.경 피고 B와의 임대차계약을 해지하였습니다. 피고 B와 피고 C의 전대차계약은 지분권자의 동의 없이 체결돼 무효이므로 점유권이 없는 피고 C는 퇴거하고 000호를 인도하라며 소송을 제기하였습니다.

원고들 주장 내용: 피고들 B와 C 사이의 전대차계약은 원고들의 동의 없이 체결되었고, 이 사건 임대차계약이 적법 하게 해지된 이상 피고 B로부터 이 사건 부동산을 전차한 피고 C역시 위 부동산에 대한 점유권을 상실하였으므로, 피고 C는 위 부동산에서 퇴거하고, 원고들에게 부동산을 인도할 의무가 있다.

피고 C의 주장 내용: 이 사건 부동산은 원고들을 포함한 다른 지분권자들의 공유 부동산이고, 이 사건 임대차계약은 당사자의 일방이 수인인 경우에 해당하는바, 이 사건 임대차계약의 해지는 원고들을 포함한 이 사건 부동산의 지분권자 전체가 하여야 한다. 따라서 일부 지분권자에 불과한 원고들의 피고 B에 대한 이 사건 임대차계약 해지는 그 효력을 인정할 수 없다.

000호의 공동지분권자 66명 중 49명이 임차인 B와 전차인 C를 상대로 계약관계부존재확인 등 청구소송을 하였고, 1심은 사실상 원고 패소 판결을 하였습니다.

 

 

법원의 판결

-서울중앙지방법원 2016. 6. 9. 선고 2014가합52051 판결-

 재판부는 원고 A는 2014. 12.경 임차인 피고 B가 2기 이상 차임을 연체하자 소장부본 송달로 해지의 의사표시를 했고 피고 B는 답변서에서 원고 A 등이 주장한 사실을 인정하는 자백을 해 피고 B는 부동산을 인도할 의무가 있다고 밝혔습니다. 하지만 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결할 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지해야 한다며 원고 A 등은 임대차계약의 일부 당사자에 불과해 피고 B를 상대로 한 해지의 의사표시로 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 보기 어렵다고 밝혔습니다. 이어 원고 A 등이 임대차계약이 해지되었음을 전제로 하는 피고 C에 대한 청구는 이유 없다고 판시하였습니다.

즉, 임대인인 B는 부동산에서 나가라, 전대인인 C에 대한 청구는 이유 없다는 판결입니다.


'민법 제547조 제1항은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결할 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결 등 참조).

★ 민사변호사 경인법무법인

따라서 임대차계약을 체결할 때 임대인이 수인이라면 수인의 동의를 받아야 할 것이며, 임대차계약을 해지할 때에도 수인의 동의를 받아야 유효할 것 입니다. 임대차계약을 체결할 때 임대인이 수인임에도 불구하고, 관련 서류 및 위임사실에 대해 확인하지 않은 채 계약을 체결하시는 분들이 많습니다. 그러나, 임대차계약체결의 효력 및 해지의 효력이 불인정 될 수 있으므로 유의해야 할 것입니다.

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