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[민사·형사·행정] 임대차 계약 당시 권리금을 반환해주기로 했다는 약정이 있었다는 부동산 중개인의 사실확인서가 있다면? - 경인법무법인
조회수:3493
2017-07-22 15:16:27

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 임대차계약 체결을 할 때 '권리금 반환 약정이 있었다'는 부동산 중개인의 사실확인서가 있는 경우 임대인의 권리금반환 의무가 있는지에 대하여 판례를 통해 살펴보겠습니다.

 

사건 사실관계

피고는 2004. 6.경 서울 강남구 000에 있는 호텔 2층 사우나를 임대차보증금 3억원, 차임 월 1,700만원, 임대차기간 2004. 6.부터 2007. 6.까지로 하여 원고에게 임대하였고, 원고는 임대차계약체결 당시 권리금 명목으로 1억 5,000만원을 지급하였습니다.

위 임대차계약은 계약 종료 후에도 여러 차례 갱신되었고, 원고와 피고는 2014. 9. 임대차계약을 최종 합의해지하였습니다. 피고는 이날 원고에게 임대차보증금 중 연체차임과 관리비 등을 공제한 나머지 1억 8,000만원을 지급하였고, 원고는 피고에게 건물을 인도하였습니다.

한편, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 임대차계약 종료 후 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못할 경우 원고에게 권리금 상당액에 월 1.5%의 이자를 붙여 반환하기로 구두약정하였는데, 원고는 임대차계약을 합의해지하면서 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하였으므로 권리금 및 지연이자를 피고에게 청구하였습니다.

피고는 원고와 위와 같은 약정을 한 사실이 없다고 부인하였지만, 임대차계약을 중개한 부동산 중개인은 위와 같은 약정이 있었다고 사실확인서를 작성해 주었습니다.

1심 법원은 원고의 위 청구에 대하여 1억 4,500만원을 돌려주라며 원고 일부승소 판결을 하였습니다.

 

2심 법원의 판결

-서울고등법원 2016. 7. 선고 2015나2074723-
그러나, 2심 법원의 판결은 달랐습니다.

'영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(Know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공형의 원칙에 합치된다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조).'

①  이 사건 권리금은 이 사건 임대차계약 체결 당시 이미 모두 지급되었고, 원고가 주장하는 이 사건 권리금 1억 5,000만원을 회수하지 못할 경우 피고로부터 위 금액 및 이에 대한 권리금 지급일로부터 월 1.5%의 이자를 지급받는다는 내용으로서 피고에게 큰 경제적 부담을 줄 수 있는 내용임에도 이 사건 임대차계약서에는 권리금에 관하여 아무런 언급이 없는 점(오히려 이 사건 임대차계약서에서 제4조 후문에는 '계약만료시 시설비 등의 일체의 권리를 임대인에게 요구하지 않는다'는 조항이 기재되어 있을 분이다),

② 공인중개사가 이 사건 임대차계약의 입회인으로서 원고에게 이 사건 권리금 약정과 같은 내용의 구두 약정이 있었다는 취지의 사실확인서를 작성, 교부하였으나, 위 각 사실확인서가 작성일자인 2003. 4. 또는 2004. 6.에 실제 작성되었음을 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라 피고에게 교부되지도 아니한 점,

③ 이 사건 건물은 지하철 인근에 위치해 있고 사우나 운영을 하기에 적합한 곳이고, 이 사건 임대차계약 체결 무렵 이 사건 건물의 권리금은 시설, 위치 등을 고려할 때 5억원 상당은 호가하였을 것으로 보이므로, 이 사건 임대차계약 체결 이전 기존 임차인이 피고와 분쟁을 벌이고 있었다고 하더라도 이 사건 권리금 1억 5,000만원은 시세에 비해 상당히 저렴한 것으로 보이며, 따라서 이 사건 권리금이 건물 임대인이 임차인으로부터 반환을 전제로 하지 않고 수령하는 속칭 '바닥 권리금'일 가능성이 있는 점,

④ 원고가 주장하는 이 사건 권리금 약정이 존재한다면 임차인인 원고로서는 이 사건 임대차계약 합의해지 무렵 새로운 임차인을 구하지 못하였으므로 피고에게 권리금의 반환을 요구하였어야 함에도 이 사건 임대차계약 합의해지 당시 원고는 피고로부터 임대차보증금 3억원 중 연체 차임 등을 공제한 잔액만을 반환받은 후 이 사건 건물을 인도한점,

⑤ 마찬가지로 피고가 이 사건 권리금 약정을 체결한 것이 사실이라면 원고와 이 사건 임대차계약을 합의해지 할 당시 새로운 임차인을 구하여 원고로 하여금 이 사건 권리금을 회수할 기회를 부여하였을 것으로 보이나, 이러한 사정이 엿보이지 않는 점 등을 종합하면 원고의 주장은 믿기 어렵고 원고가 제출한 나머지 증거들만으로는 이 사건 권리금 약정의 존재를 인정하기 어려우며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 또한, 이 사건 임대차계약은 2004. 6. 체결된 후 수차례 갱신을 거쳐 2014. 8. 합의해지 시점까지 10년 이상 지속되어 왔으므로, 임대인인 피고가 임차인인 원고에게 이 사건 임대차계약에서 당초 보장한 임대차기간 이상의 기간 동안 이 사건 건물의 이용을 보장하여 주었다고 할 것이어서 위와 같은 법리에 따르더라도 피고가 이 사건 권리금의 전부 또는 일부를 반환할 의무가 있다고 볼 수도 없다.

따라서, 원고의 청구는 기각한다.  

★민사변호사 경인법무법인
위 판례에 의하면 '임대차계약서에 권리금 반환 조항이 없고, 10년 정도의 장기 임대를 항 경우에는 권리금을 반환할 의무가 없다'는 것이므로, 권리금을 반환 받는 임대차계약을 할 때에는 이를 명확히 계약서에 기재해야 할 것이며 장기 임대의 경우에는 권리금 반환 의무가 없다고 판단될 수 있습니다.

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