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[민사·형사·행정] 아파트 경매, 상황 알면서 시세보다 싸게 임대계약 했다면 법이 보호하는 소액임차인으로 볼 수 없어 - 법원 판례
조회수:3469
2017-11-23 17:11:46

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다는 법원 판례를 살펴보겠습니다.

 

사건사실관계

 

김씨는 2014. 5.경 강원도에 있는 이씨 소유의 아파트를 보증금 1,300만원, 임차료 월 40만원에 임차하였습니다. 당시 그 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데, 이미 2013.경부터 은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원 가량의 근저당권설정이 되어 있었습니다. 아파트는 김씨가 임대차 계약을 맺은지 두달만인 2014. 7.경 임의경매 절차로 넘어갔고, 법원은 2015. 3.경 배당금액 1억 8,000여만원 중 소액임차인인 김씨를 1순위로 해서 1,300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했습니다. 은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 A회사는 '김씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인이라며 김씨에게 배당된 1,300만원을 달라'고 소송을 냈습니다.

 재판과정에서 김씨는 관리비정산, 차임 입금, 전기 및 수도 등에 대한 실제 사용량이 기재되어 있는 증빙을 제출하며, 실제로 아파트를 임차하여 실거주 해왔다고 대응했습니다.

법원은 어떻게 판결하였을까요?

 

법원의 판결

-춘천지방법원 2016. 6. 2015가단31789-

 

"임대차보호법 악용하면 법이 보호하는 소액임차인으로 볼 수 없어 우선변제 못받는다."

 

 법원은 A회사가 김씨를 상대로 낸 배당이의 소송에서 최근 원고 승소 판결했습니다.

법원은 주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다고 설명했습니다. 이어 김씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1,300만원으로 정해져 있고 임차당시 김씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다고 밝혔습니다.

또 김씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다며 김씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아 김씨의 배당금을 1,300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다고 판시했습니다.

(출처: 법률신문)

★ 민사변호사 경인법무법인
실제로, 근저당이 많이 설정되어있는 주택에 대하여 '주택임대차보호법 상 소액인차인으로 배당 1순위이다'라는 막연한 믿음을 가지고 임대차계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다. 그러나, 위 사례 이외에도 집주인이 개인회생절차를 진행 중인 사실 및 별제권자가 있다는 사실을 모르고 임대차계약을 체결한 임차인에게 소액임차인의 우선변제금이 배당되지 않은 사례도 있습니다.

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