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[민사·형사·행정] 공인중개사가 거래 확인 않고 전세계약서 작성해 줬다면 대출 손실 배상해야 할까? - 법원 판례
조회수:3679
2017-12-16 16:41:22

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 공인중개사가 거래 확인 않고 전세계약서를 작성해 줬다면, 이 계약서로 인해 대출 손실을 본 것에 대해 배상을 해야 하는지 법원 판례를 통해 살펴보겠습니다.

 

★ 민사변호사 경인법무법인
[공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률]
제25조(중개대상물의 확인·설명) ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명 사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.
④ 제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.
② 제25조 제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다.
③ 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다.

 

공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있으며(제1조), 공인중개사가 되려는 자는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하고(제4조 제1항), 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고(제9조 제1항), 공인중개사 또는 법인이 아니면 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없으며(제9조 제2항), 중개업자는 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다(제29조 제1항) 고 규정하고 있다. 이와 같은 공인중개사법의 목적, 중개업자의 자격요건, 기본윤리 등이 엄격하게 규정되어 있는 점, 위 법이 중개업자로 하여금 중개가 완성된 때에 거래계약서 등을 작성, 교부하도록 정하고 있는 점 등을 고려하면 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성, 교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성, 교부하여서는 아니될 주의의무를 부담한다.

 

한편, 중개업자가 자신의 중개로 부동산거래계약이 체결되지 아니하였음에도 부동산거래에 관한 계약서를 작성하여 실제의 거래당사자가 아닌 사람에게 교부하는 경우에는 위에서 본 바와 같이 부동산거래계약서가 일정한 법적 규율 아래 작성되는 점 등에 비추어, 제3자가 위 계약서상의 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 이를 기초로 하여 일정한 거래를 하게 될 가능성이 있음은 다른 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 계약서를 작성,교부하는 중개업자가 이를 능히 짐작할 수 있다고 볼 것이고, 특히 임대차계약서의 경우 이는 계약서상의 부동산 임차인이 임대인데 대하여 보증금반환채권을 가진다는 것을 나타내는 것으로서 금전대차거래 등에게 그 채권을 담보로 제공함에 있어서 그 채권의 존재 및 내용 등을 뒷받침하는 1차적인 서류로 제시, 교부 될 수 있음은 부동산중개업자로서 쉽사리 예견할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863 판결 참조).

 

사건사실관계

 

김씨 등은 2014년 5월 이씨의 부탁을 받고 " 임차인 이씨, 임대인 박씨, 보증금 3억 5,000만원, 임대기간 2014년 5월 20일부터 2년간" 등의 내용이 포함된 아파트 전세계약서(임대차계약서)를 작성해줬습니다. 이씨는 이 과정에서 김씨 등에게 박씨의 주민등록증 사본과 위조된 3억원 입금 확인증 등을 제시했습니다.

이씨는 이 전세계약서에 확정일자를 받은 다음 A사에 8,000만원을 대출 받았습니다. A사는 이 가운데 2,600여만원을 회수하지 못하자 김씨 등을 상대로 소송을 제기했습니다.

법원은 어떻게 판결하였을까요?

 

법원의 판결

-서울중앙지방법원 2016. 11. 2015가단141968-

 

공인중개사 60% 책임, 대출 손실 배상해야 한다.

 

공인중개사가 거래 내용을 제대로 확인하지 않고 작성해 준 임대차계약서를 믿고 이를 담보로 대부업체가 돈을 빌려줬다가 손해를 봤다면 공인중개사에게도 60%의 책임이 있다는 판결이 나왔습니다.

 

공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성 교부해야 하고 중개대상물을 확인한 후 거래계약서를 작성해야 할 주의의무를 부담한다며 김씨 등은 이 같은 주의의무를 위반해 임대차계약을 중개한 사실이 없으면서도 이씨의 말만 믿고 보증금 3억 5,000만원이 실제로 수수됐는지 제대로 확인하지 않은 채 전세계약서를 작성해 교부한 과실이 있다고 밝혔습니다. 다만 대부업을 전문으로 하는 A사도 전세계약서가 진정한 것인지 여부를 확인해야 할 주의의무를 게을리한 잘못이 있다면서 김씨 등의 책임을 60%로 제한했습니다.
(출처: 법률신문)

법원은 위 손해배상책임의 제한에 대해 구체적으로 '대부업을 전문으로 하고 대부금의 회수를 위해서는 담보물의 하자 여부에 대한 세밀한 확인이 무엇보다도 중요하다는 것을 익히 알고 있는 원고로서도 원고와 전화통화를 한 자가 전세계약서상의 임대인과 동일한 사람인지 주민등록번호 등으로 확인하고, 임대인에게 전세계약서의 내용대로 보증금이 수수되었다는 금융자료나 영수증 등이 있는지 확인하는 등 더욱 극적으로 이 사건 전세계약서가 진정한 것인지 여부를 알아보았어야 할 주의의무가 있음에도 이를 게을리한 잘못이 있다. A사의 이와 같은 잘못은 손해의 발생 내지 확대에 기여한 원인이 되었으므로 공인중개사의 책임을 60%로 제한한다'고 하였습니다.

★ 민사변호사 경인법무법인
따라서 전세계약서를 작성해주는 공인중개사,전세계약서로 대출을 해 주는 기관 모두 전세계약서 내용만 살피는 것에 그치는 것이 아니라. 거래관계에 대해 명확한 확인을 해야 위와 같은 손해배상 분쟁에 휩쓸리지 않을 것입니다. 이와 같은 분쟁에 대해 법률 상담이 필요한 경우 아래 번호로 상담 예약을 해 주시거나, 홈페이지 상 실시간 상담신청을 이용해 주시기 바랍니다. ^ㅡ^

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