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[민사·형사·행정] 상가건물 임대차 계약서 작성방법, 법의 보호를 받기 위한 주의사항, 소송사례
조회수:8894
2018-03-29 17:35:20

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

상가건물, 주택 임대차 계약서 양식에 이어 계약서 작성방법과 주의사항을 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

※ 계약을 체결 할 때 꼭 확인해야 할 사항!!

 

 

① 당사자 확인 / 권리순위관계확인 / 중개 대상물 확인·설명서 확인

-  신분증 · 등기사항증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대·임차권한이 있는지 확인합니다.
- 대리인과 계약 체결 시 위임장·대리인 신분증을 확인하고, 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하여 확인하여야 하며, 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금합니다.
- 중개대상물 확인·설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하고 서명하여야 합니다.



★ 법률사무소 경인법무법인
[당사자를 정확히 확인하지 않아서 생긴 전세사기 소송 사건 ]

https://blog.naver.com/ruddlsqncjs1/221214212036

 

 

② 대항력 및 우선변제권 확보

- 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
※ 임차인은 최대한 신속히 1) 사업자등록과 2) 확정일자를 받아야 하고, 상가건물의 점유와 사업자등록은 임대차기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.
- 미납국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서에서 확인할 수 있습니다.


 



★ 법률사무소 경인법무법인
[환산보증금 계산 방법]

환산보증금이란 『상가건물임대차보호법』의 적용범위를 정하는 기준으로 계산하는 방법은
보증금 + (차임 *100) 입니다(법 제2조 및 시행령 제2조).

예를 들어 보증금 300만원에 월세 30만원일 경우,
300만원 + (30만원*100) = 3,300만원이 환산보증금이 됩니다.

 

 

 

※ 계약기간 중 꼭 확인해야 할 사항!!

 

 

① 계약갱신요구

- 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유(3기의 차임액 연체 등, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 참조) 없이 거절하지 못합니다.

- 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

- 갱신되는 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 아니하는 범위에서 증감할 수 있습니다.
※ 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 



② 묵시적 갱신 등

- 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
※ 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 다만, 당사자는 언제든지 해지통고가 가능합니다.

- 위  내용에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 1년입니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제8조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

※ 계약종료 시 꼭 확인해야 할 사항!!

 


① 보증금액 변경시 확정일자 날인

- 계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

 



② 임차권등기명령 신청

- 임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차건물 소재지 관할법원에서 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다. 이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.


 


③ 임대인의 권리금 회수방해금지

- 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하는 것으로 금지되는 행위

1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임 또는 보증금을 요구하는 행위, 4) 그 밖에 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 입니다.


 



★ 법률사무소 경인법무법인
[권리금회수방해로 인한 소송사례]

https://blog.naver.com/ruddlsqncjs1?Redirect=Log&logNo=220865583154&from=postView

 

 


임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 이유로는

예를 들어 1) 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 2) 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를  위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 3) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 4) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

 

 

 

 

 

 

다음으로, 상가건물임대차표준계약서를 작성하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 


★ 법률사무소 경인법무법인
[상가건물임대차표준계약서 작성방법]

 

 

 

우선 계약서 상단에 보증금있는월세/전세/월세 중 체크를 해야 하는데요, 상가건물임대차계약의 경우 대부분이 보증금 있는 월세이기 때문에 보증금 있는 월세부분에 체크를 합니다.


임차 상가건물의 표시는 해당 부동산의 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 지목, 구조, 용도, 면적을 정확히 기재합니다. 이때, 임차할 부분을 특정하기 위해서 도면을 첨부하는 것이 좋습니다.


계약내용 중 제1조 보증금과 차임에는 보증금, 계약금, 잔금, 월세의 금액과 날짜를 정확히 기재해야 하며, 환산보증금을 기재하는 것이 좋은데 이유는, 임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 환산보증금의 일정한 요건이 있기 때문입니다.

※ 환산보증금이 2018. 1. 26.자로 개정되어 서울특별시의 경우 기존 4억원이하에서 6억 1,000만원이하로 개정되었습니다. 이 법개정에는 중요내용이 많아, 상가임대차보호법 개정 내용에 대해 자세히 따로 포스팅 할 예정입니다.

환산보증금을 초과하는 임대차인 경우 확정일자를 부여받을 수 없으니, 전세권 등을 설정할 수 있습니다. 확정일자를 받지 않을 경우  보증금에 대한 우선변제권을 보장받을 수 없으니 중요한 부분이라 할 수 있겠습니다.

 



또한 보증금 보호를 위해(해당 상가건물 압류가능성) 등기사항증명서, 미납국세, 상가건물 확정일자 현황 등을 확인하는 것이 좋은데, 이것은 임대인의 동의를 받아 임차인이 직접 관할세무서에 확인을 할 수 있으니 확인 하는 것이 좋습니다.

제5조(계약의 해제), 제6조(채무불이행과 손해배상) 부분은 일부 계약서 양식에서 빠져있어 소송분쟁으로 가는 경우가 있어 빨간 박스로 표시를 해 두었습니다.
당사자간의 계약이 해제 됨에 있어 위와 같은 내용이 없다면 계약해제에 따른 손해배상을 청구할 수 없으니, 이 내용이 포함되어 있는지 꼭 확인을 해야 합니다.



 


★ 법률사무소 경인법무법인
[상가건물임대차표준계약서 작성방법]

 

 

위 계약서 제8조와 제9조, 제10조는 법적분쟁이 많아 추가된 내용으로 보입니다. 권리금회수기회 보호 규정은, 워낙 분쟁이 상가임대차보호법에 권리금회수방해금지와 관련하여 법조항이 신설되었지요, 또한 임대인이 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였음에도 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우가 많고 이경우 임대인이 고지한 사실에 대해 증거를 받아두는 경우가 많지 않기 때문에 분쟁을 종식시키고자 아예 계약서 조항에 포함되어 있습니다.
 


또한 제10조에 보면 장기수선충담금부분이 있는데, 이것도 분쟁이 많아 아예 계약서에 포함되어 있습니다. 임차인이 지불한 장기수선충담금을 소유자에게 반환 청구할 수 있다고 되어 있어, 계약 종료 후 퇴거를 할 때 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

특약사항에는 예시로 기재되어 있는데, 기재된 내용은 특약사항으로 약정할 것을 권장하는 사항이 예시되어 있는 것이기 때문에 당사자가 별도로 합의한 사항이 있다면 협의를 통해 추가기재 하시면 됩니다.




특약사항에 자주 추가 되는 항목으로는

1) 인허가 등 행정절차 부분(인허가를 받지 못해 임차인이 영업을 하지 못하는 경우 임대인에게 계약해제를 요청하는 분쟁이 많이 있습니다.)

2) 요새 문제가 많은 화재부분(화재보험은 누가 가입하는지, 화재발생 시 책임부분 명시)

3) 퇴거할 시 사업장 장소 이전 부분(새로운 임차인 주선할 때 분쟁 예방)

4) 행정 처분 손해배상 내지 계약해제부분(임차인이 건물 인도받은 후 행정청으로부터 행정법 위반 벌금이 부과 되는 경우가 종종 있습니다.)


★ 법률사무소 경인법무법인
계약서 작성 시부터 해당 내용을 정확히 숙지하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 최선입니다. 상가임대차보호법과 관련하여 분쟁이 있는 경우 아래 전화나 홈페이지 실시간 상담 신청을 통해 상담예약을 해 주시기 바랍니다^^

(상담 예약을 하고 방문하실 경우 상담비를 별도로 받지 않고 있습니다.)

TIP! 홈페이지 메인 실시간상담신청을 이용해 주시면, 빠른 답변이 가능합니다.
 

핸드폰번호:

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