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[민사·형사·행정] 주택 임대차 계약서 작성방법, 법의 보호를 받기 위한 주의사항, 소송사례
조회수:6156
2018-03-29 18:16:35

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 유류분 소송 승소사례를 살펴보겠습니다. 

상가건물 임대차 계약서 작성방법 및 주의사항에 이어 주택임대차계약서 작성방법과 주의사항을 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

※ 계약을 체결 할 때 확인해야 할 사항!!

 

 

① 당사자 확인 / 권리순위관계 확인 / 중개대상물 확인·설명서 확인

- 신분증·등기사항증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대·임차권한이 있는지 확인합니다.
- 대리인과 계약 체결 시 위임장·대리인 신분증을 확인하고, 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하여 확인하여야 하며, 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금합니다.
- 중개대상물 확인·설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하고 서명하여야 합니다.



★ 민사변호사 경인법무법인
[당사자를 정확히 확인하지 않아서 생긴 전세사기 소송 사건]

https://blog.naver.com/ruddlsqncjs1/221000742891

 

 

② 대항력 및 우선변제권 확보

- 임차인이 주택의 인도주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
※ 임차인은 최대한 신속히 1) 주민등록과 2) 확정일자를 받아야 하고, 주택의 점유와 주민등록은 임대차기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.

- 등기사항 증명서, 미납국세, 다가구주택 확정일자 현황 등 반드시 확인하여 선순위 담보권자가 있는지, 있다면 금액이 얼마인지를 확인하고 계약 체결여부를 결정하여야 보증금을 지킬 수 있습니다.
※ 미납국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서 또는 관할 주민센터·등기소에서 확인하거나, 임대인이 직접 납세증명원이나 확정일자 현황을 발급받아 확인시켜 줄 수 있습니다.



 


★ 민사변호사 경인법무법인
[소액임차인이나, 법으로 보호받지 못한 사례]

https://blog.naver.com/ruddlsqncjs1/221145055264

 

 

 

※ 계약기간 중 꼭 확인해야 할 사항!!

 

 

① 차임증액청구

- 계약기간 중이나 묵시적 갱신 시 차임·보증금을 증액하는 경우에는 5%를 초과하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.


② 월세 소득공제 안내

- 근로소득이 있는 거주자 또는 『조세특례제한법』 제122조의3 제1항에 따른 성실사업자는 『소득세법』 및 『조세특례제한법』에 따라 월세에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다. 근로소득세 연말정산 또는 종합소득세 신고 시 주민등록표등본, 임대차계약증서 사본 및 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류를 제출하면 됩니다. 기타 자세한 사항은 국세청 콜센터(126)로 문의하시기 바랍니다.


③ 묵시적 갱신 등

- 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 각 상대방에게 기간을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.

- 위 내용에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

※ 계약 종료 시 꼭 확인해야 할 사항!!

 

 

① 보증금액 변경시 확정일자 날인

- 계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.  

 



② 임차권등기명령신청

- 임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택 소재지 관할법원에서 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다. 이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

"다음으로, 주택임대차계약서를 작성하는 방법에 대해 알아보겠습니다."

 

 

 

★ 민사변호사 경인법무법인
[주택임대차계약서 작성방법]

 

 

우선 계약서 상단에 보증금 있는 월세/ 전세/ 월세 중 체크를 해야 합니다.


임차주택의 표시는 해당 부동산의 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 지목, 구조, 용도, 면적을 정확히 기재합니다.


미납국세 및 선순위 확정일자 현황과 관련하여 개업공인중개사는 임대인에게 자료제출을 요구할 수 있으나, 세무서와 확정일자부여기관에 이를 직접 확인할 법적권한은 없습니다. 따라서, 미납국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서 또는 관할 주민센터·등기소에서 확인하거나, 임대인이 직접 납세증명원이나 확정일자 현황을 발급받아 확인시켜 줄 수 있습니다.

 



계약내용 중 제3조와 제4조는 분쟁이 많아 포함된 것으로 보입니다. 입주 전에 수리할 부분, 수리비용 부담에 대해 명확히 해 놓으면 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한, 임차주택을 사용하다보면 수리를 해야 하는 부분이 임대인 부담인지 임차인 부담인지 분쟁이 매우 많이 발생합니다. 이를 예방하기 위해 아래 내용대로 기재하는 것이 좋습니다.

'난방, 상하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후,불량으로 인한 수선은 민법 제623조와 판례상 임대인이 부담하는 것으로 해석

'임차인의 고의,과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체비용은 민법 제623조, 판례상 임차인이 부담하는 것으로 해석' 하는 것이 일반적입니다.

 




★ 민사변호사 경인법무법인
[주택임대차계약서 작성방법]

 

 

 

제7조 계약의 해지 부분을 유의해야 합니다. 임대인은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 전대를 할 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다. 또한, 임차인은 본인의 과실 없이 임차주택의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로 사용할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있는데, 이 경우 임대차의 목적대로 사용할 수 없는 정도가 어느 정도인지 명확하지 않아 실제로 분쟁이 많이 발생하고 있습니다.


특약사항에는 예시로 기재되어 있는데, 기재된 내용은 특약사항으로 약정할 것을 권장하는 사항이 예시되어 있는 것이기 때문에 당사자가 별도로 합의한 사항이 있다면 협의를 통해 추가기재 하시면 됩니다.



주택임대차계약서 작성 중에 특약으로 많이 기재되는 항목에는,

1) 전세자금대출 동의여부(임대인은 임차인이 은행에서 전세자금대출을 받을 경우, 은행측의 사실확인 등에 협조한다.)

2) 계약체결 부동산에 대한 대출사실 확인(계약 체결 시 대출금액 기재 및 확인)

3) 임대인은 계약시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금일까지 유지(계약체결일 이후 잔금일까지 부동산에 권리변동상황이 발생하는 경우 계약해지)




★ 민사변호사 경인법무법인
계약서 작성 시부터 해당 내용을 정확히 숙지하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 최선입니다. 주택임대차보호법과 관련하여 분쟁이 있는 경우 아래 전화나 홈페이지 실시간 상담 신청을 통해 상담예약을 해 주시기 바랍니다. ^^

(상담 예약을 하고 방문하실 경우 상담비를 별도로 받지 않고 있습니다.)

TIP! 홈페이지 메인 실시간상담신청을 이용해 주시면, 빠른 답변이 가능합니다.
 

핸드폰번호:

010-9105-4313

 

전화번호 :

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