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[민사·형사·행정] 상가임대차보호법 Q&A 1탄(권리금이란?) : 부천변호사
조회수:3481
2018-04-05 12:39:07

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 2015년 5월 13일 개정, 2018년 1월 26일부터 시행된 상가건물임대차보호법 개정안에 대해 궁금한 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

 

우선, 2018년 1월 26일부터 시행된 상가임대차보호법 개정안의 주요내용을 살펴보겠습니다.

 

 

환산보증금이 확대적용되면서 지역별 주요 상권 임차인의 90% 이상 보호받게 되었습니다.

 

 

 

 

2018년 1월 26일부터는 상가 임대인은 기존 임차인을 상대로 임대료를 조정할 때 기존 9%가 아닌 5%만 인상해야 합니다.

 

 

 

이밖에 권리금에 대한 보호규정이 추가되었던 2015년 5월 13일 개정안에 대해 문의하시는 분이 많아 이에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

1. 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정으로 달라진 점은 무엇인가요?

 

상가 임차인들의 '권리금'이 처음으로 법의 보호를 받게 되었습니다.

상가임차인들은 임대차가 종료되면 영업을 하는 동안 형성한 '영업시설물, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상권 형성에 따른 영업상 이점' 등의 가치를 다음 임차인과의 권리금 거래를 통하여 회수하여 왔습니다.

이와 같이 상가 임차인들 사이에서 권리금 거래가 빈번하게 이루어지고 있음에도 상가건물 임대차보호법 등 관련 법률에서는 이에 대한 아무런 보호규정을 두고 있지 않아 임차인들이 제대로 된 법적 보호를 받을 수 없는 것이 문제점으로 지적되어 왔습니다.

이번 상가건물 임대차보호법 개정은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 등 상가 임차이들의 권리금이 최초로 법적 보호를 받을 수 있도록 하였다는 데 큰 의의가 있다고 하겠습니다.


개정법에서는 상가임차인의 권리금을 보호하기 위하여,

권리금이 무엇인지 법에서 명확히 규정하고,

임대인에게 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않아야 할 의무를 부과하는 한편,

방해행위를 하였을 경우에는 임대인에게 임차인의 손해를 배상하게 하여 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 하였습니다.

또한 권리금 액수를 정하는 기준을 국토부장관 고시로 정하도록 하여 권리금과 관련된 분쟁해결에 도움이 되고자 하였습니다.


그 외에도 모든 상가 임차인에게 보증금, 차임 액수와 상관없이 건물 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있도록 하였고, 상가건물임대차표준계약서 및 표준권리금계약서에 대한 근거를 만들어 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 하였습니다.

 

 

 

2. '권리금'이란 무엇인가요?

 

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 '영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점' 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다.

이번 개정으로 기존 관행 및 대법원 판례를 통해 정립되어 온 권리금의 정의를 법률에 도입하였습니다(제10조의3).

 

 
 

 

 

3. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 건물의 범위는 어떻게 되나요?

 

권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상거건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 '상가건물의 임대차'에 한정됩니다.

여기서 '상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차'란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」  「소득세법」  「법인세법」 에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다.

따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 '권리금 거래'가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다.

예를 들어 유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수는 없습니다.

 

 

 

4. 임차인의 권리금은 어떤 방식으로 보호되는 것인가요?

 

개정법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하였습니다(제10조의4).

개정법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있습니다.

 

 

소위 '폭탄 돌리기'로 표현되는 권리금 침해는 대부분 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않아 발생하여 왔습니다.

이러한 경우 임차인은 자신의 노력으로 이룩한 영업적 가치를 회수할 기회를 박탈당하여 손해를 보는 반면, 임대인은 새로운 임차인으로부터 권리금을 받거나 임차인의 영업가치를 이용(차임 및 보증금 인상, 임대인 직접 운영)하여 이익을 취하게 됩니다.

개정법은 위와 같은 불합리한 거래 관행을 시정하고자 임차인의 권리금 회수기회 보호를 명문화한 것입니다.

 

 

 

5. 임대인의 임차인에 대한 '권리금 회수 방해행위'는 구체적으로 어떤 것을 말하나요?

 

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 '권리금 회수 방해행위'를 4가지로 규정하고 있습니다.

권리금 회수 방해행위란?

1. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다.

 

 

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