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[민사·형사·행정] 상가임대차보호법 Q&A 2탄(대항력이란?)
조회수:3048
2018-04-05 13:01:04
: 경인법무법인
민사변호사 무료법률상담

안녕하세요.
경인법무법인 이승희 사무장입니다.
오늘은 상가임대차보호법 Q&A 2탄입니다.
1. 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있나요?
임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다.
· 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다.
· 임대차기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의 하에 신규임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것입니다.
다만 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 '임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지' 신규임차인을 주선하여야 합니다.
· 개정법은 권리금 회수 방해금지 기간을 '임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지'로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다(제10조의4).
· 이 기간 중에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
· 단, 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해행위를 이유로 하여 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다 할 것입니다.
따라서 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 '임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지' 신규임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의해야 합니다.
임대차 종료일이 2015. 11. 30. 이라면 임차인은 임대인에게 9. 1.부터 11. 30.까지 3개월 동안 신규임차인을 주선해야 합니다. 이 기간동안 임대인이 정당한 사유없이 주선받은 신규임차인과 계약을 거절한다면 임차인은 권리금 상당의 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
다만, 9. 1. 전이나 11. 31. 이후에도 임대인과 임차인간 합의를 통해 신규임차인을 주선할 수는 있지만, 임대인이 신규임차인과 계약을 체결하지 않는다고 하더라도 손해배상은 청구할 수 없습니다.
한편, 임대인이 임차인과 계약갱신을 거절한 시점에 따라 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 3개월 미만이 될 수도 있으므로, 임차인은 권리금 회수를 위한 충분한 기간을 확보할 수 있도록 적극적으로, 미리 임대인의 재계약 체결의사를 확인하는 것이 필요합니다.
2. 계약갱신을 요구할 수 있는 기간인 5년이 지난 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요?
임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다.
· 계약갱신요구권이라는 것은 임대차 기간이 종료하였더라도 임차인이 임대인에게 다시 계약을 체결할 것을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 5년의 범위에서 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 다만 계약갱신시 법에 반하지 않는 범위에서 차임, 보증금 등 계약조건은 상호 협의 하에 다시 정할 수 있습니다.
· 개정법의 '권리금 보호'는 임대차가 종료될 때 적용되는 것이므로 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와는 관련이 없습니다.
2009. 11. 1. 상가 임대차 계약을 체결한 임차인 A씨는 5년 동안 임대인에게 계약갱신요구권이 있으므로 2014. 10. 31.까지는 임대인의 의사와 무관하게 A씨가 원하면 계약을 유지할 수 있습니다. 그 이후에는 임대인과 합의를 통해 임대차계약을 갱신하여야 할 것입니다. 이런 경우 A씨는 갱신요구권 행사 기간인지 여부와 무관하게, 즉 2014. 10. 31. 전후를 불문하고 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다.
3. 법이 개정된 이후에 임대차계약을 체결한 경우에만 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 것인가요?
임차인은 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결하였다고 하더라도 개정법 시행일인 2015. 5. 13.에 계약 기간 중에 있다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다(부칙 제3조).
· 2015. 5. 13. 이후 체결된 임대차에 대하여는 당연히 개정법이 적용됩니다.
반면에 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 당시 이미 종료된 임대차계약의 임차인은 개정법에 따라 권리금 보호를 받을 수 없습니다.
임차인 A씨의 임대차계약이 2015. 5. 12. 종료되었다면 A씨가 아직 권리금을 회수하지 못하였다 하더라도 법의 보호를 받을 수 없습니다. 물론 이런 경우에도 A씨는 임대인과 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있을 것입니다.
[상가건물임대차보호법]
부칙 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.
4. 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 보호받을 수 있나요?
임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단).
· 다만, 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
따라서 임차인은 임차건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없습니다.
· 즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없습니다.
다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다(제8조 후단).
· 즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그 곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
· 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 임대차 종료시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 됩니다.
임차인 A씨는 이미 근저당이 설정되어 있는 상가건물을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았습니다. 근저당권자인 B은행이 상가건물에 대한 임의경매를 신청하여 경매절차에 들어갔고, 이 건물은 C씨에게 낙찰되었습니다. A씨는 낙찰금액으로부터 보증금을 전액 배당받지 못하였는데 C씨에게 상가를 넘겨줘야 하는 것일까요? 이 경우 권리금은 어떻게 되는 것일까요? A씨보다 후순위 저당권자인 D씨가 경매를 신청했다면 어떻게 되는 것일까요?
A씨는 C씨에게 상가건물을 넘겨주어야 합니다. 또한 C씨에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수도 없습니다. 경매신청자가 후순위 저당권자인 D라고 해도 동일합니다.
임차인 A씨가 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받은 후 B은행이 상가건물에 대한 근저당권을 설정한 경우 A씨는 상가건물 경매에서 보증금을 다 받지 못하였다면 낙찰자 C씨에게 건물을 넘겨주어야 하는 것일까요?
A씨는 C씨에게 기존 임대차계약이 존속됨을 주장할 수 있으므로 C씨에게 건물을 넘겨줄 필요가 없습니다.
또한 A씨는 기간만료 등으로 임대차계약이 종료된 경우 임대인 지위에 있는 C씨에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 있습니다.
다만 이 경우에도 A씨가 경매에서 보증금 전액을 변제받았다면 임차권이 소멸하므로 C씨에게 권리금 규정의 적용을 주장할 수는 없을 것입니다.
[상가건물임대차보호법]
제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 '민사집행법'에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
★ 법률사무소 경인법무법인
[경매관련 대법원 판결]

후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락(경매에 의하여 목적 부동산의 소유권을 취득하는 행위를 의미)된 경우에는 구 민사소송법 제729조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없으므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.


대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다.
즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 ① 건물의 인도② 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다.
[상가건물 임대차보호법]
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 '부가가치세법' 제8조 '소득세법' 제168조 또는 '법인세법' 제111조에 다른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 '민법' 제575조 제1항, 제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 '민법' 제536조를 준용한다.
5. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 새로운 계약을 체결한 경우 기존 임차인과 같이 5년간 임대차기간을 보장해 주어야 하나요?
임대인과 신규임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규임차인은 종전 임차인과 동일하게 5년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다.
· 따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 5년간 임대차기간을 보장해 주어야 할 것입니다.
· 다만 신규임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라 종전임차인에게 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것으로 인정되는 경우(임차권양도)에는 기존의 임대차기간을 포함하여 5년간 갱신요구권만이 인정됩니다.
· 새로운 계약인지, 기존 임차인의 지위를 승계하는 계약인지는 당사자들의 의사에 따라 결정될 것입니다.
[상가건물임대차보호법]
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
임차권양도란? 임차권을 양도하면 양도인은 임차인의 지위에서 벗어나고 양수인이 임차인의 지위를 승계하게 됩니다. 즉 임대인과 종전 임차인 사이에서 임대차관계는 소멸하고, 임대인과 신규임차인 사이에서 기존 임대차와 동일한 임대차관계가 발생합니다.
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