kyung in law firm 풍부한 경험, 분야별 전문성, 높은 승소율 경인법무법인

HOME 경인 승소사례

경인 승소사례

  • 승소사례 검색창에 키워드(예: 이혼, 폭행, 음주운전)를 입력해 주시면, 관련된 민사·형사 사례가 모두 검색됩니다.
  • 승소사례에 대해 보다 더 구체적인 상황 설명과 안내가 필요하시다면 경인법무법인으로 언제든지 전화주세요.
게시글 검색
[민사·형사·행정] 상가임대차보호법 Q&A 3탄 '환산보증금'
조회수:3888
2018-04-06 14:50:04

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 상가임대차보호법 Q&A 3탄 '환산보증금'입니다.

 

 

1. 환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요?

 

환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다.

· 원칙적으로 상거건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차계약만을 적용범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.


★ 민사변호사 경인법무법인
[상가건물임대차보호법]
제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

 

 

★ 민사변호사 경인법무법인
[환산보증금이란?]

 

 

 

 

2. 임차인이 임대차계약 당시 지급하였던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수 있나요?

 

권리금의 액수는 임차인과 신규임차인 간의 권리금 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로, 경우에 따라 임대차계약 당시에 전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수도 있습니다.

만일 임차인의 노력으로 임대차 기간 동안 해당 상가의 상권이 번창하고, 단골손님이 늘어나 매출이 늘어나는 등 영업의 객관적 가치가 상승하였다면, 임차인이 임대차 계약 체결 당시 지급하였던 권리금보다 더 큰 액수의 권리금을 신규임차인과 합의하여 정할 수 있습니다.

그러나 해당상가의 인근에 경쟁점포가 생겨 지속적으로 매출이 떨어지는 등 영업의 객관적 가치가 하락하였다면 임차인은 자신이 지급한 권리금보다 적은 액수의 권리금을 회수하게 될 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

3. 임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요?

 

임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다.

· 권리금 계약은 임차인과 신규임차인 간의 계약이므로 권리금 회수는 새로운 임차인과의 권리금계약을 통해 할 수 있습니다.

다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다(제10조의4제3항).

 

 

★ 민사변호사 경인법무법인
[상가건물임대차보호법]
제10조의3(권리금 회수기회 보호 등) ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.



 

 

 

 

4. 임대인의 방해행위 중 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'는 구체적으로 어떤 의미인가요?

 

개정법 제10조의4 제1항 제3호는 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 임대인의 방해행위의 하나로 규정하고 있습니다.

· 위 규정은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임, 보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위한 것입니다.

· 여기서 '현저히 고액의 차임과 보증금'은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 객관적으로 판단되어야 할 것입니다.

 

 

★ 민사변호사 경인법무법인
[상가건물임대차보호법]
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 

 

 

 

5. 임대인은 신규임차인과 계약을 체결할 때 임대인이 원하는 만큼 차임을 인상할 수 없게 된 것인가요?

 

임대인은 개정법 제10조의4 제1항 제3호에 규정된 '현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우'에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규임차인과 협의하에 차임 및 보증금 인상이 가능합니다.

· 다만 엄밀히 말하면 신규임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수는 없을 것입니다.


★ 민사변호사 경인법무법인
[상가건물임대차보호법]
제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 

 

 

 

★ 민사변호사 경인법무법인
상가건물임대차보호법, 상가건물대항력, 상가건물환산보증금에 대하여 법률상담이 필요한 경우 아래 번호로 상담 예약을 해 주시기 바랍니다.

(상담 예약을 하고 방문하실 경우 상담비를 별도로 받지 않고 있습니다.)

TIP! 홈페이지 메인 실시간상담신청을 이용해 주시면, 빠른 답변이 가능합니다.
 

핸드폰번호:

010-9105-4313

 

전화번호 :

032-218-2323

032-267-2323

 

경인법무법인 부천지사 위치 :

인천지방법원 부천지원 정문 바로 앞

부천 법조 빌딩 905호,906호,907호

(경기도 부천시 원미구 상동 448-2 ,

부천 법조 빌딩 905호,906호,907호)