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[민사·형사·행정] 상가임대차보호법 Q&A 4탄(임대인 직접 영업하려는 경우 권리금)
조회수:3876
2018-04-13 14:07:33

: 경인법무법인

민사변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 상가임대차보호법 Q&A 4탄입니다.

 

 

 

1. 임대인은 어떤 경우에 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있나요?

 

임대인은 '정당한 사유'가 있는 경우 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다.

개정법 제10조의4 제2항에서는 임대인이 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 '정당한 사유' 4가지를 예시하고 있습니다.

· 상가건물 임대차보호법에서 규정하고 있는 '정당한 사유'는 아래와 같습니다.

 

[정당한 사유]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

다만 위 4가지는 예시에 불과하고, 임대인은 그 외에도 다른 '정당한 사유'가 있음을 들어 계약체결을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 임대인은 신규임차인의 보증금 · 차임 지급 능력에 대하여 어떻게 판단할 수 있나요?

 

임대인은 스스로 신규임차인에 대한 정보를 수집하여 신규임차인의 보증금 · 차임 지급능력을 판단할 수 있으나, 개정법은 특별히 임차인이 협조의무가 있음을 규정하고 있습니다.

임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 · 차임 지급능력 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.

 

예를 들어 신규임차인이 신용불량자라거나 차임을 지급하지 못하여 전 임대차계약이 해지되었다는 등 신규임차인의 자력이나 임차인으로서의 의무이행과 관련된 모든 정보가 이에 해당된다 하겠습니다.

 

위 규정에 따라 임대인은 임차인에게 신규임차인에 대한 정보를 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 제공한 정보에 의해 신규임차인의 보증금 · 차임 지급능력을 판단할 수 있을 것입니다.



★ 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

 

 

 

 

3. 임차인이 기존영업과 동일한 업종을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 다른 업종의 임차인을 원하는 경우 계약체결을 거절할 수 있나요?

 

이번 법 개정과정에서는 임차인 보호와 더불어 임대인의 영업 변경권도 보호해주어야 한다는 점에 대한 공감대가 형성되었습니다.

따라서 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것으로 판단됩니다.

예를 들어 임대인이 건물의 청결이나 늦은 밤 취객 등을 고려하여 종전 유흥업소를 하던 상가건물을 커피전문점으로 바꾸고 싶은데 임차인이 유흥업소를 운영할 신규임차인 주선만을 고집한다면 임대인은 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있습니다. 이러한 경우 임차인은 커피전문점을 운영할 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있습니다.

반대로 부근에 학교나 주택가가 없는 유흥가 밀집지역에서 유흥업소를 운영하던 임차인이 동일영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데, 임대인이 그 신규임차인과 계약체결을 회피하기 위하여 특별한 이유없이 초등학생을 상대로 하는 영어학원을 운영한다면서 신규임차인과 계약체결을 거절하였고, 지역적인 특성 때문에 임차인이 그 건물에서 학원을 운영할 신규임차인을 구하지 못하는 상황 등이라면 '합리적 범위'를 벗어났다고 볼 수 있을 것입니다. 다만 합리적 범위를 벗어났는지 여부는 구체적인 사정을 모두 고려하여 사안마다 개별적으로 결정되어야 할 문제입니다.

 

이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 계약체결을 거절한다면 임대인은 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

 

 

 

4. 임차인이 기존영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인은 그 업종을 원하지 않는 경우 계약을 거절할 수 있나요?

 

임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어낫다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 동일업종의 신규임차인을 원하는 임대인의 계약거절은 '정당한 사유'가 인정될 수 있는 것으로 판단됩니다.

이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 임대인이 계약체결을 거절한다면 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

예를 들어 상가건물에서 커피전문점을 하던 임차인이 유흥업소를 운영하려는 신규임차인을 주선하는 경우 임대인이 건물의 청결이나 늦은 밤 취객 등을 고려하여 신규임차인이 상가건물에서 유흥업소를 운영하는 것을 원하지 않는다면 임대인은 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있습니다. 이러한 경우 임차인은 커피전문점을 운영할 신규임차인을 임대인에게 주선하여 권리금을 회수할 수 있습니다.

 

 

 

 

5. 임대인이 직접 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 것이 가능한가요?

 

원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수는 없습니다.

다만, 법 제10조의4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다.

· '1년 6개월'의 기간은 임대인이 임차인이 이룩해 놓은 영업가치('영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등'에 대한 재산적 가치를 의미합니다.)를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어 '연속적인 기간'으로 해석하여야 할 것입니다.

종전에는 임차인의 노력으로 상권이 활성화되면 임대인이 그곳에서 직접 장사를 하여 권리금에 해당하는 이익을 취득하거나 혹은 직접 장사를 한다고 하면서 임차인을 쫓아내고 다른 임차인으로부터 권리금을 직접 받는 경우 등이 문제가 되어 왔습니다. 개정된 상가건물 임대차보호법은 이러한 임차인의 피해를 막고자 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한것입니다.

 

임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 '영리목적'으로 사용한 경운에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

 

 

★ 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 


★ 민사변호사 경인법무법인
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