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[민사·형사·행정] 권리금 회수 방해 손해배상, 상가임대차보호법 Q&A 5탄
조회수:3774
2018-05-11 12:40:41

: 경인법무법인

상가임대차변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 상가임대차보호법 Q&A 5탄(권리금 회수 방해 손해배상)입니다.

 

 

 

1. 임대인이 아닌 다른 사람이 1년 6개월 이상 해당 상가를 '영리목적으로 사용하지 않을 경우'에도 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것인가요?

 

- '임대인이 직접' 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에만 정당한 사유로 인정되는 것은 아닙니다.

- 비영리목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 말합니다.

- '영리목적으로 사용하지 않을 경우'란 경제적 이익을 취득하지 않고 영업 이외의 행위를 목적으로 사용하는 것으로, 임대인을 포함하여 누구라도 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다면 정당한 사유에 해당될 수 있습니다.

 

예를 들어 임대인이 자신의 자녀 또는 친척에게 무상으로 상가를 빌려주고, 그 자녀 또는 친척이 장사를 하는 경우는 임대인이 직접 이득을 취한바 없더라도 영리목적으로 사용한 경우에 해당합니다.

 

 

 

 

2. 임대인이 차임·보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하는 것도 신규임차인과 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당되나요?

 

- 임대인이 상가가 아닌 주거로 임대하였다고 하더라도 차임·보증금 등의 경제적인 이익을 취득하였으므로 상가건물을 영리목적으로 사용하는 것에 해당된다고 판단됩니다.
: 임대인 입장에서는 주거로 임대하는 것 자체가 '영리목적'에 해당되기 때문입니다.

- 그러므로 다른 특별한 사정이 없는 한 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 보기 어려울 것입니다.

※ 건축물의 용도변경은 허가 혹은 신고사항이고 위반시 형사처벌의 대상이 될 수 잇으므로 사업용 건물을 주거로 사용할 경우 주의해야 할 것입니다(건축법 제19조).

 

 

 

 

3. 임차인이 '신규임차인 주선 포기', '권리금을 주고 받지 않기로 한다'라는 특약을 한 경우 그 특약은 효력이 있나요?

 

- 임차인이 임대인과 '신규임차인 주선 포기', '권리금을 주고 받지 않기로 한다'라는 특약을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없습니다(제15조). 
: 따라서 원칙적으로 특약은 무효이나, 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있습니다.

 

예를 들어 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 임대인이 직접 장사하던 가게를 권리금을 받지 않고 임차인에게 물려주면서 향후 권리금을 주고 받지 않기로 약정한 경우 그 약정은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효할 수 있습니다.

 

 

★ 상가임대차변호사 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

 

 

4. 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 상가건물 임대차보호법 규정에 위반하는 약정은 원칙적으로 무효인가요?

 

- 권리금 보호 규정은 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에도 적용되기 때문에 환산보증금 초과 여부와 관계없이 법 규정에 반하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 무효가 된다고 해석하여야 할 것입니다.

- 법 제2조 제3항에서는 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 법규정을 열거하면서 법 제15조(강행규정)를 명시적으로 포함하고 있지는 않으나, 상가임차인을 보호하기 위한 입법취지상 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 규정의 강행규정적 성격은 상실되지 않는다고 보아야 할 것입니다.


★ 상가임대차변호사 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

 

 

5. 임차인이 권리금 회수 방해행위를 한 임대인을 상대로 손해배상소송을 제기할 경우 손해배상액의 범위는 어떻게 되나요?

 

- 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(개정법 제10조의3제3항).

- 즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통해 지급받기로 했었던 권리금 액수와 임대차 종료 당시에 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수 둘 중 낮은 금액이 임차인이 지급받을 수 있는 손해배상액의 상한이 된다는 의미입니다.

: 임대차 종료 당시 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수는 영업시설, 비품, 거래처, 싱용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 객관적으로 평가하여 결정되게 됩니다.
: 개정법 제10조의7은 '국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차 및 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다'고 규정하고, 국토교통부에서는 권리금 산정의 기준을 고시로 정하고 있으므로 객관적인 권리금 산정에 참고하실 수 있을 것입니다.
:다만, 객관적 권리금 액수는 최종적으로 손해배상 소송에서 법원이 정하는 감정인의 감정을 통해 결정될 수 있을 것입니다.

 


★ 상가임대차변호사 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  

 

 

 


★ 상가임대차변호사 경인법무법인
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