kyung in law firm 풍부한 경험, 분야별 전문성, 높은 승소율 경인법무법인

HOME 경인 승소사례

경인 승소사례

  • 승소사례 검색창에 키워드(예: 이혼, 폭행, 음주운전)를 입력해 주시면, 관련된 민사·형사 사례가 모두 검색됩니다.
  • 승소사례에 대해 보다 더 구체적인 상황 설명과 안내가 필요하시다면 경인법무법인으로 언제든지 전화주세요.
게시글 검색
[민사·형사·행정] 권리금 보호 규정 적용 배제, 상가임대차보호법 Q&A 6탄
조회수:3292
2018-05-14 16:03:10

: 경인법무법인

상가임대차변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 상가임대차보호법 Q&A 6탄, 권리금 보호 규정 적용 배제되는 경우에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

1. 손해배상은 국토교통부장관이 고시한 기준에 따라 산정된 권리금의 범위에서 결정되는 것인가요?

 

- 국토교통부장관의 고시는 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법을 정하는 것으로서 객관적인 권리금을 정하는 기준의 하나가 될 수 있을 것입니다.
: 다만 국토교통부장관의 고시를 법원이 반드시 따라야 하는 것은 아니므로 구체적인 손해배상액은 궁극적으로 재판과정에서 감정 등을 통해 결정될 것입니다.


★ 법률사무소 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

 

 

 

2. 임대인의 권리금 회수 '방해행위'와 '계약거절의 정당한 사유'에 대한 주장 · 입증은 누가 해야 하는 것인가요?

 

- 개정법은 기본적으로 임차인이 '임대인의 방해행위', '정당한 사유 없음'을 주장 · 입증하도록 의견이 모아져 마련되었습니다.

- 즉, 임차인이 임대인의 방해행위 또는 계약거절을 이유로 손해배상을 청구하는 경우에는 임차인이 그에 관해 주장 · 입증을 해야 하는 것입니다. 이를 입증하지 못하면 손해배상 소송에 있어 임차인에게 불이익이 돌아가게 됩니다.

- 다만, 법 제10조의4제2항에 의해 계약거절에 정당한 사유가 있는 것으로 인정되는 '신규임차인의 무자력, 의무위반 우려, 1년 6개월 비영리 사용, 권리금 지급' 등 4가지 사유에 대하여는 임대인이 정당한 사유가 있음을 인정받기 위하여 적극적으로 그 사유를 주장하여야 하고, 이러한 주장이 받아들여지면 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

 

 

 

3. 권리금 보호규정의 적용이 배제되는 경우가 있나요?

 

 개정법 제10조의5는 상가건물이 ① 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포의 경우 ② 국유 혹은 공유재산인 경우 권리금 규정의 적용을 제외하도록 규정하고 있습니다.

 

 

★ 법률사무소 경인법무법인

[대규모점포란?]

유통산업발전법 제2조에 따르면 대규모점포는 다음 3가지 요건을 모두 충족하여야 합니다.

① 하나 또는 둘 이상의 연접되어 있는 건물*내 상시 운영되는 매장일 것

* 연접되어 있는 건물이란 건물간 거리가 50m 이내이고, 소비자가 통행할 수 있는 지하도 또는 지상 통로가 설치되어 있으며, 하나의 대규모 점포로 기능할 수 있는 건물(시행령 제3조)을 의미.

② 매장면적의 합계가 3천㎥ 이상인 점포의 집단일 것

③ 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 대규모 점포(용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천㎥ 이상인 점포의 집단 등)중 하나에 해당할 것

요약하면, 대규모점포란 ① 하나의 대규모 점포로 기능하는 건물 1개의 면적이 3천㎥ 이상 되는 경우, 혹은 ② 두개 이상의 건물이라고 하더라도 하나의 대규모 점포로 기능하고 건물간 거리가 50m 이내이면서 건물 면적의 합계가 3천㎥ 이상 되는 경우를 말하고, 백화점, 대형마트 등이 이에 해당된다고 보면 될 것입니다.


[준대규모점포란?]

유통산업발전법 제2조에 따르면 다음 세가지 유형 중 어느 하나에 해당하는 대통령령으로 정하는 점포를 말합니다.
① 대규모점포를 경영하는 회사 또는 그 계열회사가 직영하는 점포
② 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포
③  위 ①,②의 회사 또는 계열회사가 직영점형 체인사업 및 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포


[국유 또는 공유재산이란?]

국유재산이란 국가가 소유하는 부동산, 선박, 증권, 지식재산 등 재산을 의미합니다(국유재산법 제2조).
공유재산이란 지방자치단체가 소유하는 부동산, 선박, 증권, 지식재산 등 재산을 의미합니다(공유재산 및 물품관리법 제2조).
즉 국유재산은 국가 소유재산, 공유재산은 지방자치단체 소유재산을 의미합니다 .

 

 

 

4. 전통시장 내에서 영업을 하는 상인들은 개정법에 의한 권리금 보호를 받지 못하는 것인가요?

 

- 전통시장 내에서 영업하는 상인들이 상가건물 임차인이라면 개정법에 의하여 권리금 보호를 받을 수 있는 것이 원칙입니다.

- 다만 전통시장이 유통산업발전법상 대규모점포에 해당한다면 법제10조의5에 의하여 권리금 보호대상에서 제외될 수 있습니다.
: 즉 전통시장이 3천㎥ 이상의 면적을 가진 하나의 건물로 이루어져 있거나, 여러 개의 건물이 하나의 전통시장을 이루고 있더라도 건물간 거리가 50m 이내이고, 건물 면적의 합계가 3천㎥ 이상이 되어 대규모점포에 해당되는 대형시장이라면 그 안에서 영업을 하는 상가임차인들은 권리금 보호대상에서 제외됩니다.
: 대규모점포인지 여부는 대규모점포로 지방자치단체에 등록이 되어 있는지 여부가 일응의 기준이 될 수 있겠으나, 등록이 되어 있다고 하여 반드시 보호대상에서 제외되는 것은 아닙니다. 시장의 면적 등을 면밀히 살펴 유통산업발전법상의 대규모점포의 요건에 해당하는지 다시 판단해야 할 것입니다.


- 법무부는 현재 관계부처와 대규모점포에 해당되어 권리금 보호대상에서 제외되는 전통시장의 현황과 그러한 전통시장 내 상가권리금의 규모 등에 대한 실태조사를 진행 중에 있습니다. 앞으로 이러한 실태조사를 바탕으로 권리금 보호대상의 범위에 관하여 검토할 예정입니다.

 

 

 

5. 임대인이 상가건물을 철거 · 재건축 하는 경우 권리금 보상을 받을 수 있나요?

 

- 상가건물을 철거 · 재건축 하는 경우에는 권리금 보상을 받을 수 없습니다.
: 개정법은 임대인에게 직접 권리금을 보상하도록 하는 것이 아니라 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결 의무를 부과하는 방법으로 임차인의 권리금 회수를 보장하고 있습니다.
: 그런데 건물이 철거 · 재건축되는 경우 임차인이 기존 건물의 신규임차인을 주선할 수가 없고, 임차인이 기존건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어렵습니다. 따라서 이번 개정시 권리금 보호 범위에 포함되지 않았습니다.

 

 

- 다만 법 제10조제1항제7호는 임대인이 건물의 재건축을 이유로 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 엄격히 제한하고 있습니다.
: 법 제10조제1항제7호는 ① 임대인이 임대차계약 체결당시 임차인에게 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ② 건물이 노후, 훼손 또는 그 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거, 재건축이 이루어지는 경우에만 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

- 따라서 임차인은 재건축을 이유로 권리금을 보호받을 수 없을지라도, 법에 규정된 갱신거절 사유가 없다면 원칙적으로 5년 간의 영업을 보장 받을 수 있을 것입니다.


★ 법률사무소 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제10조(계약갱신 요구 등) ① 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가.  임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

 

★ 법률사무소 경인법무법인
상가건물임대차보호법, 상가건물대항력, 상가건물환산보증금, 상가건물분쟁에 대하여 법률상담이 필요한 경우 아래 번호로 상담 예약을 해 주시기 바랍니다.

(상담 예약을 하고 방문하실 경우 상담비를 별도로 받지 않고 있습니다.)

TIP! 홈페이지 메인 실시간상담신청을 이용해 주시면, 빠른 답변이 가능합니다.
 

핸드폰번호:

010-9105-4313

 

전화번호 :

032-218-2323

032-267-2323

 

경인법무법인 부천지사 위치 :

인천지방법원 부천지원 정문 바로 앞

부천 법조 빌딩 905호,906호,907호

(경기도 부천시 원미구 상동 448-2 ,

부천 법조 빌딩 905호,906호,907호)