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[민사·형사·행정] 3기 월세 연체 계약 해지, 상가임대차보호법 Q&A 7탄
조회수:6182
2018-05-23 16:40:09

: 경인법무법인

상가임대차변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 상가임대차보호법 Q&A 7탄,  월세를 어떻게 연체한 경우 계약해지가 되는지, 차임 연체한 경우 권리금을 보호받을 수 있는 지 등에 대해 살펴보겠습니다.

 

1. 임차인이 차임을 연체하는 등 과실이 있는 경우에도 권리금이 보호되는 것인가요?

 

- 개정법은 임차인이 3번 이상 차임액을 연체하는 경우 등 임차인의 잘못이 있는 경우 권리금 보호 조항의 적용을 제외하도록 하고 있습니다.

:법에 규정된 권리금 조항의 적용이 배제되는 사유로서,
① 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 경우
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우
⑦ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 들 수 있습니다.

 

 

다만 철거, 재건축의 경우는 권리금 보호조항이 적용되지 않으므로 제10조의4 단서에서 준용하는 법 제10조 제1항 단서 제7호는 적용이 없다고 보아야 할 것입니다.

 

★상가임대차변호사 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 (생략) 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① (생략)
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연제한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 하브이하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

 

2. 임차인이 임대차계약 체결 당시 지급한 권리금이 있어야만 임대차 종료 시 권리금 보호를 받을 수 있는 것인가요?

 

- 임차인이 임대차계약 체결 당시 전임차인에게 '권리금'을 지급하지 않았다고 하더라도 임대차 기간 동안 설치한 영업시설 · 비품이나, 임차인 노력으로 형성된 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형 · 무형의 재산적 가치가 임대차 종료시까지 남아 있다면 권리금 보호 조항의 적용을 받을 수 있을 것입니다.
: 이런 경우 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 될 의무를 부담하고, 이를 위반했을 경우 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

 

 

 

 

3. 임차인이 3기 차임액을 연체할 경우 임대인은 해지권을 행사할 수 있는데, 이때 차임 연체는 연속적이어야 하는 것인가요?

 

- 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 '임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다.

- 위 규정에서 차임연체액이 3기의 차임액에 다하는 때란 차임의 연체가 연속하여 3기에 이른 것을 의미하는 것이 아니라, 전후를 합하여 연체액이 3기에 이르면 이에 해당하는 것으로 해석해야 할 것입니다.

- 다만, 임차인이 과거에 3기의 차임액을 연체한 사실이 있어도 그 후 임차인이 연체차임을 전부 또는 일부 지급하여 남아 있는 연체액이 3기 차임액에 달하지 않는다면 임대인이 해지권한을 행사할 수 없을 것입니다.
: 예를 들어 보증금 100만원, 월세 10만원인 상가건물 임차인이 3달치 월세인 30만원 연체하다가 이후 모두 갚은 경우에 임대인은 해지권한을 행사할 수는 없습니다.


★상가임대차변호사 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

 

 

 

 

4. 임대인이 미리 임대차계약 체결의 거절의사를 표시한 경우에도 임차인은 신규임차인을 주선하여야만 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있나요?

 

- 임대인이 임차인에게 신규임차인을 주선하여도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 명시적으로 표시했다면 이러한 임대인의 행위는 법제10조의4 제1항 제4호의 '그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다.

- 따라서 이런 경우 임차인의 주선행위는 아무 의미가 없을 것이므로 임차인이 실제 신규임차인을 주선하지 않더라도 바로 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 물론 임대인에게 계약 거절의 정당한 사유가 있다면 손해배상 책임이 면제된다고 할 것입니다.

 

 

 

 

 

5. 상가건물임대차표준계약서는 어떻게 구할 수 있나요?

 

- 이번 법률개정에 맞추어 법무부는 '상가건물임대차표준계약서'를 만들어 배포 하였습니다.
: 표준계약서는 법무부, 국토교통부, 중소기업청 홈페이지에 게시되어 있어 누구나 다운로드 받아 활용할 수 있으며, 각 지방자치단체의 주민센터와 세무서에서도 구할 수 있습니다.

[ 표준권리금계약서 파일 다운로드 링크]
https://blog.naver.com/ruddlsqncjs1/221234667050


 

 

★상가임대차변호사 경인법무법인

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