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[민사·형사·행정] 상가계약 후 주인이 변경된 경우, 상가임대차보호법 Q&A 8탄
조회수:4562
2018-05-29 13:08:45

: 경인법무법인

상가임대차변호사 무료법률상담

 

안녕하세요.

경인법무법인 이승희 사무장입니다.

오늘은 상가임대차보호법 Q&A 8탄, 상가임대차표준계약서와 상가계약 후 주인이 변경된 경우 기존의 임대차계약을 주장할 수 있는지 여부를 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

1. 상가건물임대차표준계약서의 주요내용은 무엇인가요?

 

 

- 상가건물임대차표준계약서는 ① 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비분담 등에 관한 총 12개조의 계약내용, ② 임대인과 임차인 간에 자율적으로 정할 수 있는 특약사항, ③ 법의 보호를 받기 위하여 반드시 확인해야 하는 중요사항이 설명된 별지 등으로 구성되어 있습니다.

- 특히 표준계약서의 계약내용 부분에는
:임대인에 대한 임차인의 권리금 회수 방해금지의무와 손해배상 등을 계약내용에 포함시켰고, 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있도록 하였습니다.
: 임차인으로 하여금 임대차계약시 등기사항증명서, 미납국세, 상가건물확정일자 현황 등을 확인하도록 하고, 임대인이 상가건물의 철거 또는 재건축계획을 고지하고 그 계획을 이행하는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 내용을 포함시켰습니다.
: 임차인이 임대인의 몫에 해당하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인으로부터 수선비용에 해당하는 금액을 받을 수 있도록 하였고, 임차인이 임대차계약 종료시 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 있도록 하였습니다.

 

 

 

★ 상가임대차변호사 경인법무법인
[상가건물임대차표준계약서 다운로드]
https://blog.naver.com/ruddlsqncjs1/221234667050

 

 

 

2. 상가건물임대차표준계약서를 사용하면 어떤 장점이 있는 가요?

 

- 상가건물임대차표준계약서를 사용하면 임대인과 임차인 사이에 권리관계를 명확하게 할 수 있는 장점이 있습니다.

- 상가건물임대차표준계약서에는 임대인과 임차인이 법의 보호를 받기 위하여 반드시 확인해야 할 중요사항을 계약 단계별(계약 체결시, 계약기간 중, 계약 종료시)로 나누어 알기 쉽게 별지에 설명하여 분쟁 발생을 최소화할 수 있도록 하였습니다.

- 또한 상가건물임대차표준계약서는 차임, 보증금, 임대차기간, 임차목적, 계약의 해제, 손해배상 등 반드시 계약서에 포함되어야 할 사항은 물론 임대인과 임차인 사이에 별도로 정할 수 있는 특약사항을 예시로 나열하여 당사자들이 중요한 권리관계를 누락하지 않고 사전에 명확히 할 수 있도록 하고 있습니다.

※ 특약사항 : ① 입주 전 수리 및 개량

② 임대차기간 중 수리 및 개량

③ 임차 상가건물 인테리어

④ 관리비의 지급주체, 시기 및 범위

⑤ 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등

 

 

 

 

3. 상가건물임대차표준계약서의 사용은 강제되는 것인가요?

 

- 개정법 제19조에 의하면 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 적혀있는 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다.

- 법문상 표준계약서의 사용이 강제되는 것은 아니지만, 표준계약서를 이용할 경우 상가임대차와 관련한 불필요한 분쟁이 사전에 예방될 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

 

 

 

4. 상가임차인은 누구나 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있나요?

 

- 개정법은 종전에 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하인 임대차에만 인정되던 대항력을 모든 임대차에 적용되도록 하였습니다.

- 개정법에 의하여 임차인은 보증금 · 차임 액수와 무관하게 이전 건물주인과 체결한 임대차계약을 새로운 건물주인에게 주장할 수 있게 되었습니다.

- 대항력의 요건을 갖춘 임차인은 기존 임대차계약의 내용 뿐만 아니라 계약갱신요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권 등의 권리를 새로운 건물 주인에게도 행사할 수 있게 되었습니다.

 

예를 들어 임차인 A는 임대인 B와 임대차계약을 체결하였는데, 임대차기간 중 건물주인이 B에서 C로 바뀐 경우 A가 B와 체결한 임대차 계약을 C에게도 주장할 수 있는지 문제입니다. 법 개정 전에는 A가 환산보증금을 초과하지 않는 임대차 계약의 임차인의 경우에만 C에게 기존 임대차를 주장할 수 있었으나, 이번 개정으로 환산보증금 액수와 무관하게 A는 C에게 임대차를 주장할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

5. 개정법 시행 전에 환산보증금을 초과하는 임대차계약이 체결된 경우에도 대항력이 인정되나요?

 

- 개정법 부칙 제2조에 의하면 '제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다'고 규정하고 있습니다.

- 즉, 개정된 대항력 규정은 개정법의 시행일인 2015. 5. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의(묵시적 갱신 포함)한 경우에 적용된다는 의미입니다.

- 그러므로 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우에도 2015. 5. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의한 경우에는 대항력이 인정된다고 할 것입니다.

- 즉, 환산보증금을 초과하는 임대차의 임차인이 2015. 5. 13. 이전에 계약을 체결하였다면 임대차기간 중 바뀐 건물주에게는 전 건물주와 체결한 임대차를 주장할 수 없다는 의미입니다.


★ 상가임대차변호사 경인법무법인
[상가건물 임대차보호법]
제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

부칙 제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

 

 

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