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[민사·형사·행정] 부동산 매매계약 해제, 원상회복, 매매대금 반환 승소사례
조회수:2976
2020-01-07 16:08:58

부동산매매계약 해제와 원상회복에 대하여

부동산 매매계약을 체결하였는데, 상대방이 약속한 내용을 이행하지 않는다면, 원상회복으로 매매대금을 돌려받을 방법에 대해 생각하게 되는데요, 이러한 경우 부동산 매매대금 반환 청구 소송의 절차와 방법등을 살펴보겠습니다.

 

일반적으로 한번 부동산 매매계약을 체결한 경우에, 이를 해제하거나 해지하는 것은 쉽지 않으나, 매매계약 해제가 인정되어 매도인으로부터 매매대금을 모두 반환하라는 법원 판결 사례가 있어 소개해 드립니다.

 

경인법무법인 상담을 받으신다면 부동산 매매대금 반환 청구 소송에 대한 자세한 안내를 받으실 수 있습니다.



 

 

 

 

 

우선 매매계약 해지, 해제와 관련된 법률 조문과 판례를 살펴보겠습니다.

 

제543조(해지, 해제권)① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

 

제544조(이행지체와 해제)당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

 

제545조(정기행위와 해제)계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.

 

제546조(이행불능과 해제)채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.

 

제548조(해제의 효과, 원상회복의무)① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

 

채무의 이행불능이란 단순히 절대적, 물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다42020 판결 등 참조). 한편 민법이 타인의 권리의 매매를 인정하고 있는 것처럼 타인의 권리의 증여도 가능하며, 이 경우 채무자는 그 권리를 취득하여 채권자에게 이전하여야 하고, 이 같은 사정은 계약 당시부터 예정되어 있는 것이므로, 매매나 증여의 대상인 권리가 타인에게 귀속되어 있다는 이유만으로 채무자의 계약에 따른 이행의 불능이라고 할 수는 없다. 이러한 경우 채무 이행이 확정적으로 불능인 것으로 되었는지 여부는 계약의 체결에 이르게 된 경위와 그 경과, 채무자와 그 권리를 보유하고 있는 제3자와의 관계, 채무자가 그 권리를 취득하는 것이 불가능하다고 단정할 수 있는지 여부, 채무의 이행을 가로막는 법령상 제한의 유무, 채권자가 채무의 이행이 불투명한 상황에서 계약에서 벗어나고자 하는지 아니면 채무의 본래 내용대로의 이행을 구하고 있는지 여부 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 신중히 판단하여야 한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 등참조).



 

 

 

 

 

 

부동산매매계약 해지, 해제와 관련된 법률조항과 관련 판례를 알아보았는데요, 그럼 부동산매매대금 반환 청구소송을 진행한 실제 사례를 살펴보겠습니다.

 

 








원고는 2016. 10.경 피고로부터 토지를 매수하기로 하고 매매계약을 작성하였습니다.

총 매매대금은 2억 3,000만원으로 하고 계약금과 중도금조로 총 7,300만원을 지급하였습니다.

 

그런데, 이때 원고는 피고 소유의 토지를 매수하여 빌라를 건축할 계획이었습니다.

피고 소유 토지는 당시 지목이 묘지였고, 피고는 원고로부터 계약금 및 중도금을 지급받으면 1개월 내 묘지를 이장하고 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주기로 하였습니다.

 

한편, 피고 소유 토지는 직계선조인 000 소유로 사정된 토지였고, 이 토지를 등기하기 위해서는 000의 상속인을 찾아 상속이전등기를 거쳐 원고에게 소유권이전등기를 해주어야 하는데, 피고는 000의 상속인을 찾지 못하고 있는 상황이었습니다.

즉, 원고가 언제까지 기다려서 소유권을 이전등기 받아야 할지 모르는 상황이었습니다.

 



 

 

 

 

 







이에 원고는 최초 빌라를 건축하기 위해 매입하였던 이 사건 토지를 포기하고 인근에 다른 토지를 매입하여 빌라 건축을 마치게 되었습니다.

원고는 피고가 원고에게 소유권이전등기를 약속대로 마쳐주지 못하게 되었다, 매도인들의 소유권이전등기의무가 이행불능됨에 따라 매매계약이 해제되었으며, 이에 따라 피고에게 원고가 지급한 매매대금 7,300만원을 반환해달라는 소송을 제기하였습니다.

 

소장 부본을 송달받은 피고는 오히려 "원고가 잔금을 치르지 않아 소유권이전등기를 해주지 못하고 있다, 국가를 상대로 소유권확인소송을 해서 원고에게 이전해주겠다"는 등의 답변서를 보내왔습니다.

 

원고는 "피고의 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠져 매매계약을 해제한 후 적지 않은 금액을 지급하고 다른 인근 토지를 매입하여 빌라 단지를 건축하고, 분양까지 마친 상황이다. 원고는 피고가 국가를 상대로 언제 제기할지 모르는 소유권확인소송의 예측 불가능한 결과를 기약 없이 기다린 후에 사건 토지에 대한 소유권을 비로소 이전 받을 의사가 전혀 없는 상황이며, 원고가 정당하게 해제권을 행사하였음에도 불구하고 피고의 소유권이전등기의무의 이행을 무기한 기다려야 한다는 것은 원고에게 지나치게 가혹한 처사이다'라는 내용이 담긴 준비서면을 제출하였습니다.

 



 

 

 

 

 





이러한 양측의 주장을 토대로 법원은 원고 전부 승소 판결을 하였습니다.

즉, 피고가 원고에게 받은 7,300만원, 이에 대한 이자, 변호사 선임비 등 소송비용 일체를 부담하라는 판결이었습니다.

 

판결이유 원고는 이 사건 부동산의 사정명의자가 피고의 직계선조라는 피고의 말을 믿고 이 사건 매매계약에 이르렀고, 이에 따라 계약금 및 중도금으로 7,300만원을 지급한 점, 부동산 매매계약일로부터 이 사건 소 제기 무렵까지 2년이 경과하였음에도 피고들이 분묘를 이전하고 신문에 000의 후손을 찾는다는 광고를 게재한 외에는 소유권이전등기의무의 이행을 위해 별다른 조치를 한 것이 없고, 이 사건 소 제기 이후에도 별다른 해결 방법을 제시하지 못하고 있는 점, 피고가 000의 후손을 찾는다고 하더라도 그 후손들이 이 사건 부동산의 소유권을 이전해 줄지는 알 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하면 피고의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기의무는 이행불능에 이르렀다고 판단된다, 다라서 원고의 계약해제 의사표시가 담긴 소장 부본이 피고에게 송달되었음은 기록상 명백하고, 원상회복으로서 피고는 원고에게 매매대금 전부를 반환해야 한다.



 

 

 

부동산 매매계약 해지, 해제, 매매대금 반환 소송의 절차, 비용, 기간은 경인법무법인의 상담을 통해 진단받을 수 있는데요, 매매계약의 경위 및 특약의 유무 등을 방문해서 상담받는다면 더욱 정확한 결과를 도출할 수 있습니다.

 

경인법무법인은 판결 이후 강제집행에 대하여도 직접 진행이 가능합니다.

 

이 사건 판결 이후 피고는 원고에게 돈을 반환해주지 않았고, 이에 후속 조치를 하게 되었습니다.



 

 

 

 

 

 






판결문을 득한 뒤에는 피고의 재산을 조회할 수 있는데요,

이러한 재산 결과를 토대로 피고의 부동산에 강제경매 진행을 하여 결정을 받았고,

피고 소유 부동산은 경매 절차에 들어가게 되었습니다.



 

 

 

 

 

 





그러자, 피고는 항소장을 제출하며 법원에 3,600만원을 공탁하고 강제집행정지 결정을 받았으며,

소송은 2차전으로 가게 되었습니다.



 

 

 

 


 

이 소송에서도 또한 같은 주장으로 공방을 이어 나갔습니다.

 

 

 

 

 

 

 



결국 항소심에서 진행된 조정기일에서 피고는 일부 양보를 하여 원고에게 6,500만원을 일시금으로 지불 받기로 하여 소송이 종결되게 되었습니다.

 

경인법무법인에서는 다양한 사례를 파악하여 꼭 필요한 상담을 제시해드림으로써 훨씬 합리적인 결과를 제공해드리고 있습니다.

 

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